Consejos practicos para vender vivienda: La apariencia

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Oct 072011
 

La primera impresión es la que cuenta. Todo se decide en los instantes iniciales y la idea que queda en el cerebro es muy difícil de modificar después. 1) Consejo.- Si quiere vender su vivienda tiene que estar adecentada, limpia y sin olores. Retire los objetos personales, fotografías, retratos de familia, escudos, trofeos. Cuanto menos personal más fácil será para el interesado imaginarse como propietario de su casa.

Puede hacer algo más, si su vivienda está desgastadaa por el uso, pinte las paredes, eso le dará luz a la casa y sensación de nuevo. Este consejo también es aplicable para los inmuebles de bancos en especial. Merece la pena realizar una pequeña reforma y limpieza antes de mostrar la propiedad.


Y como de consejos estamos hablando, nadie mejor que nuestro colega, arquitecto y fomador además de Director de la Revista inmobiliarios, Fernando García Erviti para darlos. El sábado 22 de octubre imparte la Conferencia «Comprar o vender en tiempos difíciles», en donde nos regalará una serie de consejos o guía práctica para todo aquella persona que quierea comprar o vender hoy.  Invitado por AFILIA Inmobiliarias la conferencia se celebra en el Palacio de Exposiciones y Congresos de Santander y forma parte de las actividades a celebrar dentro de la Feria Stock Vivienda que AFILIa Inmobiliarias organiza el 21, 22 y 23 de octubre. Les esperamos…

Feria Stock Vivienda: «made by inmobiliarios»

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Sep 282011
 

«STOCK DE VIVIENDAS» es la Primera Feria organizada por inmobiliarios en nuestra comunidad y probablemente en España.  AFILIA Inmobiliarias   debuta como organizadora de la feria  que se celebra en Santander el 21, 22 y 23 de Octubre en el Palacio de Congresos y Exposiciones (frente al Estadio del Racing Club).

Nuestro mensaje: «ASESÓRATE Y COMPRA BARATO»  subraya la importancia del asesoramiento para comprar barato, para vender en el mercado actual o para alquilar con garantías.

Hasta ahora las Ferias inmobiliarias eran escaparates de viviendas donde  las grandes promotoras lucían sus mejores galas y competían con las pequeñas en espacio, diseño y comunicación. Nosotros, mucho más humildes, ofreceremos asesoramiento, que es lo que mejor sabemos hacer . Acercar la inmobiliaria al ciudadano e incluirla como un comercio más de los muchos que hay en las ciudades y pueblos, cuyo servicio se hace indispensable para el cliente- ahora más que nunca-,   ofrecer más valor y más ventajas por menos dinero, convertir la Feria en un motor de contactos para prestar apoyo a toda persona interesada en comprar, vender o alquilar, hoy o en el futuro.

Nos apoyamos de un único promotor cántabro por ser uno de los que más promociones a buen precio tiene por diversas poblaciones en Cantabria y de otros aliados estratégicos.  Contaremos con la voz de los inmobiliarios de la mano de  Fernando García Erviti, arquitecto y experto en el sector inmobiliario que regalará una serie de trucos y recomendaciones para el ciudadano de a pie que esté interesado en compar o vender su vivienda en el mercado actual.

La Feria tendrá también un lado lúdico ya que introducimos el juego como actor principal con un premio muy sugerente un  Bono de  4000 euros para reformar tu cocina, por cortesía de COCINAS SOINCO.   Si quiere recibir más información del evento,  a.ceberio@afiliainmobiliarias.com.

Consejos prácticos para vender vivienda: el valor de mercado

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Sep 232011
 

Volvemos, como cada viernes, para ofrecer consejos prácticos para vender vivienda. La semana pasada ya ofrecimos el 1º Consejo: El propietario debe de estar convencido de querer vender.

2º Consejo: Saber lo que vale. Conocer el valor de mercado de la propiedad es un factor determinante. Fernando García Erviti, arquitecto y formador inmobiliario  lo  comparaba con salir a pescar, en la conferencia organizada por AFILIA Inmobiliarias,  que se celebró en Santander esta primavera. Para Fernando, poner el precio correcto a una vivienda es como salir a pescar de noche. «No se sabe por dónde están los peces ni a qué nivel de precios están dispuestos a picar» (Artículo en  Cantabria Económica).

Conclusión: para determinar el precio de un inmueble, no sólo basta con saber a que precio se venden las viviendas de tu zona, tendrás que saber, cómo puedo hacer mi casa más atractiva para la demanda (la gusana) y a que precio debo de posicionarla ( cuánto sedal he de soltar) . «El valor de mercado ahora es saber a qué precio se está vendiendo y ponernos ahí o por debajo», decía Fernando en la Conferencia.  Bien, pues si a alguien le ha quedado duda, la próxima semana hablaremos de cómo conseguir que mi vivienda sea más atractiva que el resto de los inmuebles en venta en la zona, o si lo prefieren de»la gusana »  que debemos utilizar para pescar al futuro propietario de mi inmueble.

Guia de Consejos prácticos para vender vivienda

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Sep 162011
 

Desde hoy, todos los viernes, AFILIA Inmobiliarias, la Asociación de Inmobiliarias de Cantabria  dedica este espacio para ofrecer consejos prácticos a toda persona interesada en vender su vivienda.

Trucos para favorecer la venta de su vivienda en lugar de ayudarle a vender a su vecino; conocer el precio, cuánto estaría dispuesto a pagar alguien por mi casa y qué pagaría yo por ella si no fuera mía; los impuestos y  las ayudas que puedo recibir; confiar en un agente inmobiliario, un profesional con experiencia, un amateur o yo mismo;  saber cuánto tiempo me llevará el proceso de la venta del inmueble y qué riesgos corro si me equivoco o cometo errores.

Para el día de hoy empezaremos por conocer quiénes han conseguido vender su casa en este último año. Según un estudio de Fotocasa sobre una encuesta realizada a 5497 usuarios de dicho portal.Menos del 20%  vendió su vivienda ,el 80 % no lo hizo porque cometió errores. Las estadísticas de AFILIA son un poco más esperanzadoras subiendo la cifrá de ventas a un 39% de media. Para vender la primera regla es: Tener el firme propósito y compromiso de querer vender. Y recordemos estamos en un mercado a la baja por lo que el precio de los inmuebles se devalua. La regla «No tengo prisa» no funciona en un mercado como el actual. Si verdaderamente no tiene prisa no venda y espere a que el mercado se recupere.La próxima semana, más Consejos para Vender

Duc in altum: El juego de la vida

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Sep 072011
 

La pregunta de muchas familias, parejas y solteros es si ya es un buen momento para comprar vivienda.  La razon nos dice que sí, pero el corazón, puede decirnos lo contrario.  En el anterior post de AFILIA INMOBILIARIAS comentabamos las medidas temporales para reactivar el sector como la reducción temporal del IVA en vivienda nueva y otras rebajas en impuestos de la vivienda en Cantabria de la que se pueden beneficar muchas familias hasta el 31 de diciembre. Si sumamos que  los precios de la vivienda en Cantabria han bajado ( y siguen bajando) el euribor se mantiene en niveles bajos y hay una gran oferta donde elegir: Obra nueva terminada, segunda mano, inmuebles de adjudicados,…. ¿por que entonces las agencias inmobiliarias no tienen largas colas de gente en sus oficinas  y agolpada en los escaparates? Al contrario las subastas públicas de inmuebles embargados quedan desiertas y aunque las inmobiliarias de AFILIA siguen vendiendo, su ritmo está contraido.
Está es una pregunta que bien podría tratarse en el Blog de Eduardo Punset. Somos animales de costumbres y compramos cuando todos compran aunque sea cuando más cara está la vivienda y dejamos de hacerlo cuando lo demás lo hacen, aunque su precio sea el más bajo de la decáda. Como dice nuestro pensador Eduard Punset "En el principio y en el final de todos los proyectos humanos no encontraremos otra cosa que sentimientos".

Somos animales emocionales como bien recoge el editorial de Rafael Bueno, la vivienda "es nuestro respaldo económico y emocional"  y va a depender mucho de los intereses personales y las respuestas que cada individuo sepa tomar a pesar de la tendencia.
"Resulta fundamental que seamos capaces de cambiar de opinión, que nos abramos a las posibilidades". Y entre esas posibilidades desde AFILIA Inmobiliarias animamos a las personas que quieran cambiar de vivienda, sueñen con su segunda residencia en la costa o quieran formar un hogar a que consulten sus posibilidades con el agente inmobiliario de su confianza. El es el único profesional que puede asesorarle a dar el paso o a esperar. Duc in altum ¡Aspire a lo bueno, a lo mejor!

Bajada de los impuestos de la vivienda en Cantabria

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Sep 022011
 

Para impulsar el sector inmobiliario el Gobierno anunciaba recientemente que el tipo del IVA en vivienda nueva de primera adquisición bajaba del 8% al 4%.  Una medida que es de carácter temporal, sólo dura 4 meses. Esto significa  que todo aquel que se decida y compre un inmueble nuevo antes del 31 de diciembre pagará un 4% de IVA frente al 8% ( el ahorro  8.000 € para una vivienda media de 200.000 €).

En el caso de Cantabria, debe Ud. saber que también hay reducción de impuestos para la vivienda usada o de segundas trasmisiones. Desde AFILIA Inmobiliarias, (Asociación de Inmobiliarias de Cantabria) le informamos de estas medidas.  La rebaja del ITP (Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales) que afecta a la vivienda de segunda mano pasa del 7% al 5% si la vivienda que se compra está en algunos municipios denominados como despoblados o de alta dispersión de la población.  En muchos casos estos municipios son ideales para segundas residencias por su entorno y paisaje. Les ofrecemos la lista de dichos municipios:

Alfoz de Lloredo  Hazas de Cesto
Anievas Hermandad Campoo Suso
Arenas de Iguña  Herrerías
Arnuero  Lamasón
Arredondo Liendo
Bárcena Pie de Concha  Liérganes
Bareyo Luena
Cabezón de Liébana  Mazcuerras
Cabuérniga Miera
Camaleño  Molledo
Campoo de Yuso  Penagos
Cieza  Peñarrubia
Cillorigo de Liébana Pesaguero
Corvera de Toranzo Pesquera
Campoo de Enmedio Polaciones
Escalante Puente  Viesgo
Guriezo  Ramales de la Victoria
 
Rasines Soba
Ribamontán al Monte Solórzano
Rionansa Los Tojos
Riotuerto Tresviso
Rozas de Valdearroyo Tudanca
Ruente Udías
Ruesga Valdáliga
Ruiloba Valdeolea
San Felices  Buelna Valdeprado del Río
San Miguel  Aguayo Valderredible
S. Pedro del Romeral Val de San Vicente
S. Roque de Riomiera Vega de Liébana
Santiurde de Reinosa Vega de Pas
Santiurde de Toranzo Villacarriedo
S.Vicente la Barquera Villafufre
Saro Valle de Villaverde
Selaya Voto
 

Este tipo reducido sólo se aplicará para las adquisiciones de vivienda que no superen los 300.000 €, tributando el exceso al tipo de gravamen que corresponda.

Otros impuestos que también bajan son los documentos notariales o AJD que tributan en Cantabria. Puede consultar los impuestos que gravan la compra de vivienda IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURIDICOS(1)

Alquilar vivienda en Cantabria: El «plan B» de muchas familias

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Ago 052011
 

Hoy el Alquiler en Cantabria representa el 13% del mercado de la vivienda y todo apunta a que esta tendencia siga en alza.  La opción de vivir en Alquiler se ha convertido en el «plan B» de muchas familias, por circustancias personales, momentaneas o  por propia elección, simplemente porque les es más ventajoso.

El Gobierno de Cantabria ofrece ayudas al alquiler que puedes consultar en su pág. www.viviendadecantabria.es Las ayudas van destinadas a la emancipación de los jóvenes, de las que se beneficián ya 3490 jóvenes cantabros.  A Los incentivos del Gobierno por el fomento del alquiler le sigue la preocupación por la protección legal del arrendador.  «El inquilino en España es el más protegido»,  – declaraciones de Beatriz Corredor- pero, ¿qué ocurre  con el propietario y arrendador del inmueble?

Para proteger a ambas partes  los agentes inmobiliarios de  AFILIA  ofrecen garantías para el impago del alquiler, seguros del Hogar e indemnización ante actos vandálicos.  Para ello AFILIA ha llegado a un concierto con corredurías de seguros y aseguradoras, ofreciendo pólizas específicas que se adapten a las necesidades reales de cada cliente.

Todo arrendador entiende que es necesario asegurarse ante el impago de un inquilino, ya que la tramitación legal hasta que se produce el desahucio se prolonga en el tiempo y deja al arrendador desprotegido durante meses. Por desgracia ese inquilio no deseable puede provocar importantes destrozos en la vivienda. Vease el vídeo explicativo que emitía Antena 3 recientemente.
[youtube=http://www.youtube.com/watch?v=6FROhz4yDg8]

Pero lo que es también igualmente importante y que protege tanto al arrendador como al arrendatario o inquilino es el seguro de Responsabilidaad Civil así como un registro o certificado de la vivienda que acredite el estado real de la vivienda para la tranquilidad de ambas partes a la hora de vencimiento de contrato y entrega de la vivienda.www.certificadoipv.com  ¡Consultenos, estamos para ayudarle!

La exclusiva compartida, pero sin fisuras

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Jul 192011
 

A pesar de lo que algunos agentes inmobiliarios puedan pensar, no es difícil reconvertir tu cartera de propiedades a exclusiva, siempre que ofrezcas un valor añadido: la colaboración. A un cliente le da igual poner su propiedad a la venta en varias agencias o que seas tú quien lo haga. Para él incluso es mejor, le ahorras trabajo, y solamente tiene un interlocutor.

Para trabajar en una red de colaboración MLs es fundamnetal que la captación se haga con unos requisitos minimos de garantías como ofrece la exclusiva compartida. Te compromete a vender la propiedad en un tiempo de plazo, en un precio determinado y a compartir esa propiedad con el resto de profesionales de tu red. Y cuando el agente inmobiliario da el paso y se une a otros agentes de la zona lo primero que hace es reconvertir  la cartera.   Entonces, te  vas a encontrar que consigues adaptar del orden de un cuarenta por ciento,  lo que significa que tienes muchas más oportunidades de vender. Y esa es precisamente la clave: saber cuántas de tus propiedades son aptas para la venta. ¿Un 20%? Pues dedícate a él con todo tu ENERGÍA.Ya que el esfuerzo con los clientes no es tal, es mucho mayor el CORAJE personal, de convencerse y convencer a tus comerciales, que piensan directamente, que mandato que no firman oportunidad que pierden.

En AFILIA no hacemos ninguna captación de vivienda que no sea con la autorización en exclusiva compartida, porque como dicen los pasiegos, “con una hija, no se pueden tener dos yernos….”,.

Hay que cambiar la forma de pensar, y ponerse a ello, si pretendes seguir captando de las dos formas y compartir las exclusivas, te darás cuenta de que tus clientes lo saben y no te van a firmar exclusivas, o te darán aquellos inmuebles que están fuera de mercado y que aunque compartas con otros agentes nunca se venderán. Tu discurso de colaboración se irá al garete. A la larga demostrarás al mercado que tu sistema «bicefalo» no funciona y nos harás daño a todos los que trabajamos desde agrupaciones locales ofreciendo soluciones, con datos en la mano, dando respuestas a nuestros clientes en un mercado que por desgracia o por fortuna nos ha obligado a darle vueltas a la cabeza, a ponernos las pilas y reconstruir nuestra forma de trabajo.¡La profesión se demuestra andando!

Lo bueno se hace grande

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Jul 142011
 

«Por cada 100 puntos básicos que sube la prima de riesgo, se impide la creación de 160.000 puestos de trabajo y supone 145.000 euros de intereses anuales», esta sentencia no es mía sino del máximo representande de la BBVA, Francisco González. Una buena representación  para entender qué es la prima de riesgo y cómo las turbulencias del mercado están afectando a nuestro país y economía

Si los agentes inmobiliarios emularamos a Francisco González, a la hora de hacer analógos simulacros, diríamos que por cada 100 clientes compradores mal calificados se impide la venta de 230 inmuebles y los gastos que se originan por desplazmientos y tiempo destinado supone el sueldo anual de 10 diputados.

Y podríamos ir más alla. Por cada propiedad mal captada (sin documento de

Fotos de FAMILIA AFILIA: Inmobiliarios que colaboranFOTO FAMILIA AFILIA: Inmobiliarios que colaboran

 

exclusiva y fuera de precio)  supone un gasto de 9.000 euros /anual, en concepto de la inversión realizada por apertura de negocio, personal a cargo, marketing de la propiedad y gastos de contratación y activación del inmueble en medios de comunicación.

De vez en cuando, viene bien hacer este tipo de reflexiones para apurar y depurar nuestra cartera de propiedades. Y lo que es más importante, aprender a sacar el máximo rendimiento a tu trabajo.

Gracias a las asociaciones locales los inmobiliarios han aprendido a colaborar entre ellos, a compartir información de producto y precios de inmuebles vendidos, a realizar visitas conjuntas y cerrar operaciones compartidas para dar servicio a un cliente comprador, un cliente vendedor y conseguir rentabilidad a la empresa.

Como siempre es y será la iniciativa privada la que hará crear empleo y mejorar la economía. Algunos como los inmobiliarios de AFILIA llevan tiempo, más de 3 años adaptando sus empresas a los nuevos tiempos, con un método de trabajo eficaz y productivo  que les ha permitido no sólo subsistir sino hacer crecer sus negocios.  Y todo bajo uno de los principios fundamentales que necesita España: confianza.

Compartir casa y cliente

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Jul 072011
 

Es la primera vez que un diario nacional recoge la noticia de la creación de redes de colaboración inmobiliaria como estrategias de negocio entre las pequeñas agencias inmobiliarias.   Casualidad que aparezca justo ahora que se está formando tanto bullicio entre los inmobiliarios sobre las MLS, asociaciones locales, etc.

Todas las miradas están puesta en los inmobiliarios porque sabemos que detrás o delante hay ingentes intereses económicos por parte de proveedores de tecnología, portales inmobiliarios, empresas de formación y afines.

Sin menospreciar el contenido de la noticia, a mi entender se ha olvidado, obviado, omitido algo importantísimo en una dinámica de colaboración,  y es que la cooperación profesional debe de ser local y enteramente local, porque precisamente «el intercambio de clientes y producto» sólo se produce entre las agencias inmobiliarias próximas a la tuya.

Se ha demostrado hasta la saciedad que un MLS a nivel nacional NO ES OPERATIVO y me entristece ver tantos comentarios en redes sociales. En Cantabria tenemos un buen ejemplo. Hoy mismo me llamaba un socio de AFILIA que también lo es de otra agrupación y me comentaba que tiene un ratio de venta de operaciones compartidas  con AFILIA del 39% en su agencia, a través del otro MLS nacional no ha recibido un sólo contacto.

Todo esto de colaborar a mi me recuerda mucho a los pisos de estudiantes o «room mates», en el extranjero.  En general,  como en las MLs hay dos vías para  colaborar y compartir:   Formar un grupo y establecer unas normas de convivencia, o incorporarte a un grupo que ya existe y funciona.   La primera opción  es sin duda la más arriesgada, requiere de disponer de más tiempo e infraestructura económica, así como de más responsabilidad, capacidad de liderazgo, etc. La segunda opción es la preferida de los estudiantes y de los agentes inmobiliarios, siempre y cuando sepan escoger aquello que esté dando resultados.

Para saber si funciona basta con preguntar,  en el caso del piso de estudiantes  qué nivel de rotación hay y en el caso de un MLS, qué operaciones compartidas realiza el grupo. Si supera el 30% de operaciones compartidas el éxito está asegurado y es de tontos querer formar otro, aunque esté bajo el paraguas de un nombre anglosajón, que suena tan bien o mejor que «Room Mate».

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