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Consejos prácticos para vender vivienda: «Vender antes supone vender más caro»

Oct 282011

«No elijas al agente inmobiliario que sea más fácil de convencer, porque será el que negocie en tu nombre«, así sentenciaba Fernando García Erviti su exposición en la Conferencia que bajo el título “Comprar o vender vivienda en tiempos difíciles” se celebró el pasado sábado, dentro de las jornadas de la Feria Stock Vivienda que organiza AFILIA Inmobiliarias, en el Palacio de Exposiciones y Congresos de Santander. La exposición iba dirigida fundamentalmente a propietarios que necesitan vender y de ahí que enumeremos algunos de sus mejores perlas:

El ponente diferencia entre coste (lo que se pagó por la casa), el precio (lo que se pide por ella) y el valor de mercado, que es ese precio por el que podemos encontrar un comprador. Para Fernando en un mercado a la baja hay que marcarse un objetivo a corto plazo. “porque vender antes, supone vender más caro·, y aconseja poner el precio por debajo del valor del mercado, siempre bajo el asesoramiento de un profesional inmobiliario.

Además y como consejo «la casa en la que vives no es la casa que vendes». El factor emocional sobre nuestro hogar nos impide muchas veces actuar con objetividad para vender la vivienda, pero no así al agente inmobiliario.

Consejos practicos para vender vivienda: La apariencia

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Oct 072011

La primera impresión es la que cuenta. Todo se decide en los instantes iniciales y la idea que queda en el cerebro es muy difícil de modificar después. 1) Consejo.- Si quiere vender su vivienda tiene que estar adecentada, limpia y sin olores. Retire los objetos personales, fotografías, retratos de familia, escudos, trofeos. Cuanto menos personal más fácil será para el interesado imaginarse como propietario de su casa.

Puede hacer algo más, si su vivienda está desgastadaa por el uso, pinte las paredes, eso le dará luz a la casa y sensación de nuevo. Este consejo también es aplicable para los inmuebles de bancos en especial. Merece la pena realizar una pequeña reforma y limpieza antes de mostrar la propiedad.

Y como de consejos estamos hablando, nadie mejor que nuestro colega, arquitecto y fomador además de Director de la Revista inmobiliarios, Fernando García Erviti para darlos. El sábado 22 de octubre imparte la Conferencia «Comprar o vender en tiempos difíciles», en donde nos regalará una serie de consejos o guía práctica para todo aquella persona que quierea comprar o vender hoy. Invitado por AFILIA Inmobiliarias la conferencia se celebra en el Palacio de Exposiciones y Congresos de Santander y forma parte de las actividades a celebrar dentro de la Feria Stock Vivienda que AFILIa Inmobiliarias organiza el 21, 22 y 23 de octubre. Les esperamos…

Alquilar vivienda en Cantabria: El «plan B» de muchas familias

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Ago 052011

Hoy el Alquiler en Cantabria representa el 13% del mercado de la vivienda y todo apunta a que esta tendencia siga en alza. La opción de vivir en Alquiler se ha convertido en el «plan B» de muchas familias, por circustancias personales, momentaneas o por propia elección, simplemente porque les es más ventajoso.

El Gobierno de Cantabria ofrece ayudas al alquiler que puedes consultar en su pág. www.viviendadecantabria.es Las ayudas van destinadas a la emancipación de los jóvenes, de las que se beneficián ya 3490 jóvenes cantabros. A Los incentivos del Gobierno por el fomento del alquiler le sigue la preocupación por la protección legal del arrendador. «El inquilino en España es el más protegido», – declaraciones de Beatriz Corredor- pero, ¿qué ocurre con el propietario y arrendador del inmueble?

Para proteger a ambas partes los agentes inmobiliarios de AFILIA ofrecen garantías para el impago del alquiler, seguros del Hogar e indemnización ante actos vandálicos. Para ello AFILIA ha llegado a un concierto con corredurías de seguros y aseguradoras, ofreciendo pólizas específicas que se adapten a las necesidades reales de cada cliente.

Todo arrendador entiende que es necesario asegurarse ante el impago de un inquilino, ya que la tramitación legal hasta que se produce el desahucio se prolonga en el tiempo y deja al arrendador desprotegido durante meses. Por desgracia ese inquilio no deseable puede provocar importantes destrozos en la vivienda. Vease el vídeo explicativo que emitía Antena 3 recientemente.
[youtube=http://www.youtube.com/watch?v=6FROhz4yDg8]

Pero lo que es también igualmente importante y que protege tanto al arrendador como al arrendatario o inquilino es el seguro de Responsabilidaad Civil así como un registro o certificado de la vivienda que acredite el estado real de la vivienda para la tranquilidad de ambas partes a la hora de vencimiento de contrato y entrega de la vivienda.www.certificadoipv.com ¡Consultenos, estamos para ayudarle!

inversión o gasto

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Jun 242011

Mientras para Hacienda la formación debe de ir en el apartado de gastos yo siempre lo he considerado una inversión. Y así lo deben de presumir también los profesionales inmobiliarios de AFILIA que hoy se han reunido en la Cámara de Comercio de Santander para participar en el Curso Jurídico de Operaciones Compartidas, organizado por AFILIA y que ha ofrecido el abogado especialista en mediación inmobiliaria, Ignacio Uriel del Río.

Un profesional inmobiliario debe conocer en profundidad todos los tramites que se originan en una transacción que abarca disciplinas muy distintas, jurídicas, fiscales, urbanisticas, comerciales, etc.

Y a veces los clientes se olvidan que en una transacción exitosa han intervenido muchos factores: una gran inversión realizada por el agente inmobiliario en tiempo, dinero y formación, un conocimiento de mercado que se obtiene gracias a la experiencia y la utilización de medios tecnológicos y herramientas de trabajo como la Colaboración Profesional en red.

Gerentes inmobiliarios de Cantabria en la Cámara de Comercio de Santander, en el Curso Jurídico de Operaciones Compartidas, organizado por AFILIA

En algunos casos, el cliente no es consciente que toda esa labor es una inversión que realiza el agente inmobiliario aún arriesgo de su propio trabajo, ya que sólo cobra sus honorarios en caso de éxito en la operación.

No es de extrañar por ello, que en el curso de hoy, algo más de 1/3 parte de la jornada formativa ha tenido como protagonista el Contrato de Prestación de Servicios. Este contrato, también llamado mandato o encargo de venta es donde se recoge el compromiso que realiza el propietario para encargar los servicios de mediación a una agencia inmobiliaria con unas condiciones pactadas (precio, tiempo para la venta, etc) y con una contraprestación económica por dichos servicios.

Para el agente inmobiliario es el contrato alma de cualquier operación, porque recoge tanto la autorización para realizar el trabajo, como la contraprestación por dicho servicio. Y para el propietario es la garantía de un servicio de calidad.

La información es poder

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Jun 162011

Las estádisticas a las que estamos acostumbrados en los medios de comunicación o diarios económicos siempren nos muestran resultados. Cuánto bajaron o subieron los precios de la vivienda, el número de compraventas del año, del trimestre, por comunidades, media nacional, etc. Que como suele ocurrir muchas veces ofrecen informaciones contradictorias según de donde proceda la fuente.

AFILIA Inmobiliarias como asociación inmobiliaria sin ánimo de lucro ofrece como valor añadido a la comunidad de Cantabria, ayuntamientos, tasadores y entidades, estudios sobre la evolución de la vivienda en Cantabria a tiempo real, y añadimos un dato más significativo: el precio al que se vendió la vivienda, el tiempo que tardó en venderse y su precio de partida. Hasta ahora nadie más puede dar esta información, ni el INE, ni el Colegio de Registradores, ni los portales inmobiliarios. ¿Quién dijo que la información es poder?

Lo cierto es que entre la base de datos de operaciones de compraventas, 1300 registradas hasta la fecha entre las agencias inmobiliarias de AFILIA y las demandas, más de 6590 contactos, hay otro dato que rara vez se utiliza pero que es del todo decisivo para orientar al propietario o promotor, ¿qué piden nuestros clientes?

Quien sepa utilizar esta información podrá indiscutiblemente asesorar con profesionalidad a su cliente.

La generación de contactos es una constante en el marketing precisamente porque es el cliente quien te va a decir lo que quiere, en tu mano está darselo o adelantarte , como hizo IKEA, a lo que te va a pedir.

Informe de la evolución de la vivienda en Cantabria – Septiembre 2010

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Sep 212010

AFILIA incrementa un 49% el número de compraventas realizadas en 2010

Agosto registra el segundo puesto en el ranking mensual por número de compraventas

Santander, 21 de septiembre de 2010.- La Asociación AFILIA Inmobiliarias hace público, con carácter trimestre, datos sobre la evolución de los precios de la vivienda en Cantabria, tomando como referencia los inmuebles tramitados entre las empresas pertenecientes al grupo. La diferencia sustancial de estas estadísticas es que son datos a tiempo real sobre el proceso de la gestión de venta de los inmuebles desde su salida al mercado hasta su cierre en contrato de compraventa en el año en curso, tomando como referencia sólo las propiedades que se han vendido. Así, se puede estudiar no sólo los precios de salida al mercado que son los que ofrecen en la actualidad los portales inmobiliarios sino también el precio final de venta de dicho inmueble y el tiempo de demora o espera desde que sale al mercado hasta su venta.

Los datos que se presentan se extraen de las 34 agencias inmobiliarias que comparten su cartera de propiedades y una base común sobre los inmuebles que gestionan.

Se ha tomado como referencia los datos de las operaciones de compraventa compartida entre las agencias de enero a agosto de 2010 y su comparativa con el año anterior y, para la evolución de los precios de la vivienda se recoge una muestra de pisos usados y de Obra Nueva en las principales ciudades Santander y Torrelavega, costa occidental, costa Oriental e Interior, así como una muestra de chalets de costa. Si bien hay que reseñar que se tienen registrados testigos de inmuebles desde mayo de 2008, cuando se creo el programa de gestión compartida entre los miembros de AFILIA, pero que se han vendido a lo largo del 2010.

VENTAS 2010.-

En lo que va de año (de enero a septiembre) las empresas inmobiliarias pertenecientes a la Asociación AFILIA Inmobiliarias han realizado 487 operaciones, de las que 383 son operaciones de compraventa en Cantabria, 341 eran viviendas (235 pisos y 101 chalets), lo que representa un 49% más que el año pasado (171 inmuebles). Y de todas las compraventas, 245 fueron de Segunda Mano y 96 de Obra Nueva. (Los datos son sobre operaciones de venta compartida entre las agencias). Hay que considerar que en el 2009 pertenecían a AFILA 22 empresas mientras que en el 2010 se han incorporado otras 12 agencias con un total de 34 empresas inmobiliarias, hasta la fecha.

En la actualidad AFILIA Inmobiliarias gestiona una cartera de 2218 inmuebles y ha tramitado un total de 790 operaciones de compraventa.

El primero y segundo trimestre del año ha mantenido una similar evolución. Así de Enero a Marzo registró 114 operaciones de compraventa (39% más que en el 2009), y en el segundo trimestre del año cerró con 119 operaciones. Los meses de mayor

dinamismo fueron Marzo con 64 operaciones, seguido de agosto (52 compraventas) y Mayo, con 46 operaciones de compraventa.. El mes de septiembre a fecha de hoy presenta también una evolución positiva.

Además de las 341 compraventas gestionadas por las inmobiliarias pertenecientes a la Asociación, 96 de ellas fueron de Obra Nueva lo que representa el 28%, porcentaje que también ha crecido con respecto al 2009 que se situaba en el 16% del producto vendido En cuanto a alquileres el grupo AFILIA gestiona una cartera de 110 alquileres y aún no cuenta con históricos reseñables dentro del programa.

EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA

Precios de salida al mercado y precio de venta final.-

La media de los inmuebles de AFILIA sufre una bajada de precio del 14% desde su salida al mercado hasta su venta final. Asimismo, el tiempo de espera es de algo más de 6 meses (6,12).

En Santander el precio medio de salida al mercado para pisos de segunda mano es de 2.804 €/m2 y su precio real de venta es de 2.628 €/m2 , la espera es superior a 6 meses.

En Obra Nueva, el tiempo de demora en la capital cántabra se prolonga hasta 9 meses. El precio medio de los pisos vendidos de AFILIA fue de 231.985 € para un piso medio de 68,12 m2 . Es relevante señalar que muchos de los pisos de Obtra Nueva salen al mercado con un descuento inicial de cerca del 20% y aún así sufren un descuento adicional medio del 14% en los inmuebles que registra AFILIA, de 3.405 €/m2 como precio de salida hasta los 2.952 €/m2, de precio final.

Torrelavega, ofrece un precio de venta final de 1.910 €/m2, y el precio medio de los inmuebles de AFILIA en la capital del Besaya es de 141.073 € para viviendas de 73, 86 m2..

Para Pisos de Obra Nueva en Torrelavega el m2 se eleva a 2.369 €/m2 y el tiempo de demora se reduce a 4 meses.

En la zona Oriental los pisos de Segunda Mano registran el precio más elevado y concretamente en Laredo el precio medio de pisos vendidos en 2010 se sitúa en 3.557 €/m2, siendo la media de los pisos vendidos de unas dimensiones de 62,8 m2 de media. La explicación del elevado precio de la vivienda en Laredo además de por la proximidad al País Vasco, como ocurre también en Castro Urdiales, se debe a que hay poca oferta de inmuebles de Segunda Mano.

Las inmobiliarias de AFILIA han tramitado 101 chalets, 47 de Obra Nueva y 54 de Segunda Mano en Cantabria , en donde se aprecia que el tipo medio de chalets vendidos en Santander fue de 300.000 euros con un tiempo de espera de 8 meses hasta su cierre en compraventa.

Pisos Segunda Mano Santander

Precio medio salida	Precio m2	Precio venta	Precio m2
194.504 €.-	2.804 €/m2	182.255	2.628 €/m2

Muestra de 91 inmuebles M2 útiles: 69,35

Pisos Obra Nueva Santander

Precio medio salida	Precio m2	Precio venta	Precio m2
231.985 €	3.405 €/m2	201. 985 €.-	2.952 €/m2

Muestra de17 pisos M2 68,12

Pisos Segunda Mano Torrelavega

Precio medio de salida	Precio m2	Precio venta	Precio m2
149.590 €.-	2.025 €/m2	141.073 €.-	1.910 €/m2

Muestra de 25 inmuebles M2 útiles: 73,86

Pisos Obra Nueva Torrelavega

Precio medio salida	Precio m2	Precio venta	Precio m2
164.700 €.-	2.391 €/m2	163.200 €.-	2.369 €/m2

Muestra de 15 inmuebles M2 68,87

Pisos Segunda Mano Laredo

Precio medio salida	Precio m2	Precio venta	Precio m2
225.877 €.–	3.596€/m2	223.428 €.-	3.557 €/m2

Muestra de 5 inmuebles M2 útiles: 62,8

Chalets Costa A. Santander

Precio medio salida	Precio m2	Precio venta	Precio m2
300.351 €.–	1.501 €/m2	285.930 €.-	1.429 €/m2

Muestra de 25 inmuebels M2 útiles: 200

Chalets Costa Segunda Mano

Precio medio salida	Precio m2	Precio venta	Precio m2
228.023€.–	1.461 €/m2	210964 €.-	1.351 €/m2

Muestra de 50 inmuebles, M2 útiles:156

Chalets Costa Obra Nueva

Precio medio salida	Precio m2	Precio venta	Precio m2
231.517 €	1.898€/m2	230.082 €.-	1.893 €/m2

Muestra 46 inmuebles , M2 útiles: 121,95

Los precios de la vivienda según los profesionales de la intermediación inmobiliaria

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Mar 122009

Ante la avalancha de noticias contradictorias que están inundando los medios de comunicación sobre el precio de las viviendas y su variación durante el año pasado, el grupo AFILIA, quiere dirigirse a los medios de comunicación y hacer las siguientes precisiones:

Es muy difícil que ninguno de los organismos que presentan supuestas estadísticas sobre el descenso del precio de las viviendas, ofrezcan una referencia válida, ni siquiera mínimamente fiable.

Recientemente una sociedad de tasación, ha presentado unos datos sobre el descenso de los precios en el año 2008 y lo que nos espera para el presente ejercicio, resumiendo, afirman que los precios han descendido durante el 2008 un diez por ciento y que en el presente año, van a hacerlo en otro veinte por ciento.

Las sociedades de tasación, han estado tasando durante los años 2002 al 2007 las viviendas muy por encima de su valor, presionados por las entidades crediticias que no querían que se les escapase una parte del pastel, y ahora pretenden hacernos creer que todavía los inmuebles van a bajar, desde luego si lo que contabilizan es el descenso de sus valoraciones (pues ahora las entidades no quieren dar préstamos), este descenso va a ser del cincuenta por ciento, y tienen que repartirlo en adecuados ejercicios.

Las estadísticas de organismos oficiales, las de los registradores, y especialmente las de las páginas de Internet, marcan la tendencia, pero sus datos no tienen mucho que ver con lo que pasa realmente. Ya que se basan en los valores de escritura (seguramente de contratos de compra-venta realizado hace años), las valoraciones de la administración y los precios solicitados por los clientes en su publicidad.

Todos ellos tienen razón, los precios han bajado, pero ¿van a seguir bajando?, a nosotros los profesionales de la intermediación y los únicos que sabemos en cuanto se venden las viviendas, creemos que los precios ya han bajado ese porcentaje del treinta por ciento, que todo el mundo auguraba, y que ya está aquí. Los precios han tocado fondo, no se puede vender más barato, todavía hay una bolsa muy importante de viviendas que siguen intentándose vender a los precios anteriores, pero, las operaciones que se realizan, se llevan a cabo a los precios actualizados.

No hagan más caso de profetas y de estadísticas lamentables, pregunte a un profesional, y sabrá en cuanto puede vender su vivienda, que al fin y al cabo es lo que vale ahora.

Por último quiero indicar que los valores que la administración autonómica está aplicando a las liquidaciones del impuesto de transmisiones, están muy por encima de su valor real, y por tanto está haciendo un flaco favor al sector, ya sabemos que hacienda somos todos, pero también que tiene que ser justa, y no se puede recaudar por esa vía confiscatoria, hay que pagar por la transmisión, pero el impuesto no puede ser un problema.

IGNACIO LÓPEZ REBOLLAR (Portavoz del grupo AFILIA)