May 082024
 

En medio de un mercado inmobiliario dinámico, los buscadores de vivienda se apresuran a cerrar operaciones mientras la escasez de oferta enfrenta un aumento de la demanda. Según analizamos en Afilia Inmobiliarias, los precios podrían continuar su ascenso, especialmente en zonas de alta demanda e inversión, aunque se esperan incrementos moderados. En contraste, las áreas menos atractivas podrían experimentar descensos. En el caso de subidas, se estiman en torno al 1% ó 2% siempre por debajo de la inflación prevista del 3%.

La situación económica en España, a pesar del desempleo , se mantiene estable con un crecimiento previsto en el PIB para 2024 del 1,6%.  Los tipos de interés desde el año pasado han seguido una tendencia a la baja, algo que no cambiará siempre que se mantenga la inflación.

Ante este panorama, las ventas de viviendas podrían recuperarse, especialmente debido a la preferencia por la compra sobre el alquiler, impulsada por la reducción de la oferta de alquiler desde la implementación de la Ley de Vivienda. Este escenario ha provocado que salga más económico comprar que alquilar .  Otro factor determinante para el mantenimiento de las transacciones inmobiliarias.

A tener en cuenta también es la compraventa de extranjeros que se prevé seguirá subiendo, pese la la supresión de Golden Visa. Principalmente son los británicos, alemanes,  franceses y marroquíes los perfiles de comprador más habituales. Según un estudio basado en datos de Eurostat, el 17,1% de la población residente en España en 2023 era extranjera. Nos situamos en la 10ª posición en la tabla de los veintiséis países de la Unión Europea, muy cerca ya de países con una larga tradición de acogida de inmigrantes como Alemania (19,5%).

En Cantabria la compra de vivienda por parte de foráneos ha crecido un 4%, el año pasado se registraron 310 operaciones lo que ha supuesto 3,87% del total de las 8021 operaciones realizadas según datos del Colegio de Registradores, situándose los franceses como principales compradores seguidos de alemanes y británicos.

El perfil del comprador en nuestra región para la compra de vivienda de segunda mano se situa en personas entre 40 y 50 años representando mas de 58% de las operaciones realizadas, concretamente el 41% fueron familias con hijos,  el 37% parejas sin hijos y un  19% personas solas y quedando un 3% para la compra de empresas.

Además la mayoría de los compradores lo hicieron para uso de vivienda habitual, siendo el 10% de las compras dedicadas a  inversión.

Otro dato a tener en cuenta es que entre los compradores de vivienda habitual el 64% fueron propietarios que se mudaron de casa, el 20% se emanciparon con la compra de primera vivienda y el 17% fueron personas que cambaron el alquiler por una casa en propiedad, algo que va en aumento debido a los precios del alquiler en la situación actual.

Abr 302024
 

Durante el primer trimestre de 2024, las perspectivas del sector inmobiliario en Cantabria han experimentado una mejora significativa, según el Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario de Sociedad de Tasación. Este informe destaca que esta mejoría se atribuye a la expectativa de que el Banco Central Europeo pueda relajar su política monetaria en los próximos meses.

El ciclo inmobiliario de la vivienda continúa aproximándose a un nuevo punto de inflexión, tanto por el lado de la actividad inmobiliaria —número de compraventas registradas en el mercado de vivienda nueva y usada—, como por la parte de los precios de la vivienda, que reflejan mayor resistencia a la baja, y que, en su caso, se materializan a través de menores incrementos de precios

El Índice de Confianza Inmobiliario ha aumentado un 2,6% en comparación con el año anterior y un 4,5% en el último trimestre, alcanzando los 49,1 puntos al cierre del primer trimestre de 2024. Aunque este resultado continúa por debajo del punto de equilibrio (50), marca una ruptura con la tendencia descendente experimentada en los últimos seis trimestres.

En tasa interanual, la mayoría de las autonomías registran repuntes en sus índices, que oscilan entre el 1,4% de País Vasco y el 7,5% de Asturias. Una situación que difiere de la experimentada por Islas Baleares, Aragón, Extremadura y Cantabria, las únicas regiones cuyos índices presentan descensos en el último año.

En cuanto a los precios de la vivienda en términos generales, el informe indica que el precio medio de la vivienda nueva y usada ha alcanzado los 1.868 euros por metro cuadrado en marzo de 2024, tras registrar un aumento interanual del 3,5% y un semestral del 1,7%. Se prevé que esta tendencia de estabilización en la subida del precio medio se mantenga en los próximos meses, con una estimación de alcanzar los 1.883 euros por metro cuadrado para junio de 2024.

Pese a la incertidumbre que todavía prevalece a nivel macroeconómico, en Afilia Inmobiliarias somos optimistas con estos datos y ante la expectativa de una posible relajación de la política monetaria por parte del Banco Central Europeo (BCE) a principios de la segunda mitad del año, porque en el momento que se produzca la primera bajada de tipos, se espera que tenga un impacto positivo tanto en la actividad inmobiliaria como hipotecaria.

Las entidades financieras han abaratado ligeramente la financiación, como parte de su actual estrategia de mejora del saldo vivo hipotecario, lo que también favorece el índice de accesibilidad de vivienda en Cantabria. 

En resumen, el mercado inmobiliario en Cantabria muestra signos positivos durante el primer trimestre de 2024, con perspectivas de crecimiento y estabilidad en los precios de la vivienda, lo que sugiere un panorama alentador para los compradores y vendedores en la región.

Si decides poner a la venta tu propiedad confía en Afilia Inmobiliarias, la mayor red comercial de Cantabria con más de 120 agentes especializados trabajando para conseguir los objetivos rápidamente de la forma más eficaz.

Abr 182024
 

Desde el pasado viernes 15 de marzo de 2024, una medida crucial entró en vigor en España, marcando un hito en el mercado inmobiliario. Con la publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), el Índice de Precios de Referencia del Alquiler ha comenzado a aplicarse en zonas designadas como tensionadas, impactando directamente en los contratos de arrendamiento. Este cambio, derivado de la Ley de Vivienda en vigor desde mayo de 2023, otorga a las comunidades autónomas la capacidad de declarar áreas tensionadas en colaboración con los ayuntamientos, con el objetivo de regular los precios de alquiler y garantizar una vivienda digna y asequible.

Según la asociación de inmobiliarias Afilia hay detalles claves aplicar estas medidas en Cantabria

Declaración de áreas tensionadas: La designación de una zona como tensionada requiere cumplir ciertos criterios, como que el coste de la hipoteca o el alquiler supere el 30% de los ingresos medios de los hogares o que el precio de la vivienda haya experimentado un crecimiento acumulado significativo en los últimos cinco años.

Implicaciones para propietarios: Si el propietario no es un gran tenedor y la vivienda ha estado arrendada en los últimos cinco años, la nueva renta pactada no puede superar la del contrato anterior, con ajustes anuales permitidos. Se establecen límites al incremento de la renta, especialmente en casos de obras de rehabilitación, contratos a largo plazo o prórrogas voluntarias.

Propiedades de grandes tenedores: En el caso de propiedades pertenecientes a grandes tenedores o aquellas que no han sido arrendadas recientemente, la renta inicial está limitada por el Índice de Precios de Referencia del Alquiler, teniendo en cuenta las características específicas de la vivienda y el edificio.

Definición de gran tenedor: Se considera gran tenedor a aquel individuo o entidad con más de diez inmuebles residenciales o una superficie construida de más de 1.500 m² destinados a uso residencial, excluyendo garajes y trasteros. En Cantabria, se aplican criterios similares, aunque con ajustes específicos.

Por el momento, el impacto de estos índices se limita a Cataluña, donde se han declarado 140 municipios como zonas tensionadas. Sin embargo, se espera que otras comunidades autónomas sigan su ejemplo en los próximos meses, lo que podría significar cambios significativos en el mercado inmobiliario a nivel nacional.

El Índice de Precios de Referencia del Alquiler  introduce nuevas medidas  buscando garantizar la estabilidad y asequibilidad de las viviendas, pero desde que entró en vigor en 2023 la Ley de Vivienda, en Afilia Inmobiliarias hemos observado un notable descenso en la oferta del alquiler principalmente por la indefensión que sufre el propietario, lo que ha provoca mayor demanda y un aumento significativo de los precios del alquiler.

En Cantabria no está prevista la declaración de zonas tensionadas pero desde Afilia instamos y colaboramos con las administraciones para que  incluyan medidas en la próxima Ley de Vivienda en Cantabria que se adapten a la realidad actual y permita a los profesionales inmobiliarios brindar un servicio transparente,  justo y con todas las garantías tanto a propietarios como a inquilinos y a todos los ciudadanos de Cantabria  en este cambiante panorama de la vivienda.

Abr 042024
 

En un contexto marcado por la recuperación económica y el dinamismo del mercado inmobiliario, Afilia Inmobiliarias emerge como un actor clave en la reactivación del sector en Cantabria.

Con una visión innovadora y un enfoque centrado en la satisfacción del cliente, las inmobiliarias asociadas han consolidado su presencia en el mercado cántabro, ofreciendo servicios integrales de asesoramiento y gestión inmobiliaria. Su compromiso con la excelencia y la transparencia se refleja en cada transacción, brindando confianza y seguridad a compradores y vendedores por igual.

La experiencia conjunta, su profundo conocimiento del mercado local, permite identificar oportunidades únicas de inversión y ofrecer soluciones personalizadas a las necesidades de sus clientes. Desde la compra y venta de propiedades residenciales hasta la gestión de activos comerciales, las inmobiliarias Afilia abarcan una amplia gama de servicios, respaldados por un equipo de profesionales altamente cualificados en constante formación.

En un momento en el que la demanda de viviendas en Cantabria experimenta un notable aumento, la labor de Afilia Inmobiliarias adquiere una relevancia aún mayor. Con su sistema de trabajo Multiventa compartida  le posicionan como un referente indiscutible en el panorama inmobiliario regional, contando con la mayor red de compradores y cartera de inmuebles en exclusiva.

Además de su labor comercial, Afilia Inmobiliarias también se involucra activamente en iniciativas de responsabilidad empresarial, adaptándose a las nuevas tendencias del mercado, contribuyendo a la regularización del sector inmobiliario que evite el intrusismo profesional y garantice seguridad y confianza a los ciudadanos.

En resumen, Afilia Inmobiliarias no solo impulsa el crecimiento del sector inmobiliario en Cantabria, sino que también representa un modelo de excelencia y compromiso con el servicio al cliente. Su presencia en la región continúa siendo un factor clave para el desarrollo y la prosperidad del mercado inmobiliario local.

Mar 032024
 

El Consejero de Urbanismo, Roberto Media; el Director General de Vivienda, Carlos Montes, la Directora General de Formación Profesional, Cristina Montes, el Director General de Turismo, Gustavo Cubero, el Director de Cantur, Luís Martinez, el Concejal de vivienda del Ayto. de Santander, Agustín Navarro además de otros representantes del sector inmobiliario de ámbito regional y nacional asistieron, a la entrega del Premio Trainera organizado por Afilia inmobiliarias.

El Premio Trainera que celebra su VIII Edición, simboliza el esfuerzo y trabajo en equipo por conseguir un objetivo común, y donde el factor humano juega un papel fundamental porque cuando se rema en la misma dirección se llega al destino deseado.

Este año el premio ha sido concedido a la asociación BPI Málaga, por el liderazgo demostrado en su reciente creación, por su compromiso con la innovación, la ética y la gestión de propiedades con una perspectiva integral del mercado inmobiliario.

Premiamos el entusiasmo de este equipo de profesionales apasionados que comparten un compromiso con los más altos estándares de calidad y servicio al cliente, haciendo de su trabajo una profesión, y que ya fueron galardonados recientemente en el Congreso Inmocionate celebrado en Madrid.

En esta gala anual de Afilia, celebrada en el Gran Casino del Sardinero en Santander, además de las autoridades y las inmobiliarias asociadas, también asistieron representantes de asociaciones y MLS de 12 provincias del territorio nacional, entre las que se encontraba José Mª Alfaro Presidente de FAI (Federación nacional de asociaciones inmobiliarias).

El consejero del Gobierno cántabro durante su discurso ha expresado su apoyo a los agentes inmobiliarios y ha asegurado que la futura Ley de Vivienda de Cantabria que se está redactando incluirá iniciativas para reforzar el papel de este importante colectivo profesional y empresarial
de Cantabria.

«Los consumidores necesitan de seguridad en el tráfico de las transacciones inmobiliarias, necesitan confianza, y estos aspectos se impulsarán a través del contenido de la ley» con la creación de un registro autonómico de agentes inmobiliarios que acredite ante el cliente la profesionalidad y solvencia, ha señalado.

El consejero ha ofrecido la colaboración del Gobierno a estos profesionales para impulsar acciones de formación y divulgación tendentes a la mejora de los servicios en el mercado inmobiliario. «Tenéis las puertas abiertas de la Consejería», les ha dicho.

Además, se ha referido a la reforma fiscal que va a entrar en vigor el 1 de enero, que, según ha detallado, elimina el tope de renta en la deducción por alquiler de vivienda para jóvenes en el IRPF que elevará la edad hasta los 36 años, y rebaja hasta el 4% el impuesto de transmisiones patrimoniales para compra de vivienda.

También ha recordado que la reforma va a «favorecer» a los municipios en riesgo de despoblamiento al eliminar el tope de renta en las deducciones del IRPF por arrendamiento de vivienda habitual, o por los gastos ocasionados al trasladar la residencia habitual a una zona de Cantabria en riesgo de despoblamiento por motivos laborales.

En el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) se rebajará el tipo general para la compra venta de bienes inmuebles del 10 al 9 por ciento.

La reforma fiscal también ayudará, según Media, a los cántabros a acceder a su primera vivienda gracias a rebajar el tipo de transmisiones patrimoniales para la vivienda habitual al 7 por ciento para bienes inmuebles de hasta 200.000 euros. A partir de ese valor se aplicaría el tipo general del 9%.

Las palabras del Consejero apoyando el sector y confirmando el registro de agentes que incluirá la nueva Ley de vivienda, ha sido recibido con aplausos ya que supone un avance importante para la profesionalización del sector inmobiliario.

Afilia agradece a las instituciones que han escuchado las demandas y necesidades de los inmobiliarios y confía que todas estas medidas ayuden a la regulación del sector y mejoren el acceso a la vivienda con las máximas garantías y mejor asesoramiento al ciudadano cuando se gestiona su patrimonio.

Dic 222017
 

El fundador de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias a nivel nacional, José María Alfaro, ha sido premiado por la asociación de inmobiliarias de Cantabria Afilia en la II edición del Premio Trainera que se concede a aquellas personas u organismos que con su trabajo contribuyen a la mejora y desarrollo de la profesión inmobiliaria en nuestro país. José María Alfaro, vicepresidente en la actualidad de la FAI y presidente de la asociación inmobiliaria de Alcorcón (Madrid) ALIA, ha sido el máximo integrador dentro de la Federación al cohesionar a 14 asociaciones autonómicas bajo el paraguas de un organismo que vela por la mejora de los servicios al cliente a través del desarrollo y progreso de los sistemas de colaboración profesional MLS en España.

 FALLO DE LOS OSCARS INMOBILIARIOS.- El Premio Trainera, entregado de manos del Presidente de Cantabria D. Miguel Angel Revilla y  que tan bien etiqueto Vicente Beltran como el premio de los Oscars inmobiliarios, es una iniciativa de la asociación AFILIA para premiar el estímulo de empresarios, amantes de su profesión, que aportan su trabajo y esfuerzo desinteresado en beneficio del sector.  

A la cita no faltaron representantes de otras asociaciones MLS , compañeros y amigos como Nora García, actual presidenta de FAI y de la MLS SIC de Valencia; Cristino Torio, representante de Revivall en Valladolid ,César

Cesar Nozal de ASOCIAS ( Asturias), Igor Perea y Koldo Morales de ASIBI ( Vizcaya); Ana Abreu (Guipuzkoa);  Claudio Aticos de la Asociación GICA (Cádiz); y los formadores Vicente Beltrán y Manuel Perea.

Enrique Mier, presidente de AFILIA Inmobiliarias destacó los hechos más importantes en este 2017 para la asociación que en 2018 cumple su décimo aniversario. Entre los hitos más destacados Mier reseño la cohesión de todas las asociaciones inmobiliarias en un organismo para tener un voz única, la constante formación de los agentes inmobiliarios con la celebración de cursos especializados para el sector, la integración de nuevas agencias en la asociación y el compromiso de Responsabilidad Social Corporativa que  adopta AFILIA  y con gran éxito de participación y recolecta en la Campaña de Recogida de Juguetes a favor de Cruz Roja en El Corte Inglés Bahía de Santander y desde las propias oficinas.

 El premiado,  José María Alfaro hizo especial mención de los logros de la FAI a todo un equipo de trabajo entre los cuales mencionó a César Nozal, coordinador de ASOCIAS en (Asturias); Ignacio López Rebollar, anterior presidente de Afilia inmobiliarias en Cantabria, y Ainhoa Ceberio Elorza, secretaria general de la misma.

 

Oct 052017
 

Desde la primera visita al piso hasta la firma de la compraventa ante el notario —tras haber negociado el precio con el antiguo propietario y, posiblemente, la hipoteca con el banco—, el camino que conduce a la adquisición de una vivienda es ya de por sí bastante largo. Hay casos en los que es necesario aplazar el momento fatídico del pago y de la entrega de las llaves más de lo que cabría esperar en situaciones habituales. Quizá, porque el comprador pide tiempo para disponer de todo el dinero que hace falta o porque quiere aprovechar de alguna subvención a futuro (puede ser el caso, ahora, de las ayudas de 10.800 euros para la adquisición de la primera vivienda por parte de los jóvenes de menos de 35 años, que solo se erogarán a partir de enero).

En estos supuestos, es posible reservar la compra de la vivienda si ambas partes están de acuerdo. Pero, ¿cómo hacerlo con todas las garantías, tanto para el comprador como para el vendedor? Las reglas que las dos partes establezcan entre ellas serán las que regularán la reserva. Lo importante es fijar unos “compromisos contractuales”, subraya Urtzi González, especialista en Derecho procesal civil y mercantil del despacho Sanahuja Miranda.
El contrato de arras

Una opción será firmar un contrato de arras, por el que el comprador entrega un importe y se compromete a pagar el resto del precio del inmueble en el plazo establecido. Asimismo, el vendedor acepta no vender a otro comprador la vivienda hasta que el plazo haya vencido.

“En su vertiente más extendida, la de arras potenciales”, redunda González, “el contrato permite al comprador librarse de su obligación de compra perdiendo las arras, y al vendedor desligarse de su obligación de venta si devuelve el doble del importe de las arras”.

Paga y señal

No obstante, existe otro tipo de arras, que en Derecho se denominan confirmatorias, y que se conoce más habitualmente por «contrato de paga y señal». En este caso, no se permite a ninguna de las dos partes desistir de la obligación que adquieren con la firma del contrato. Si una incumple lo pactado, la otra le puede obligar a satisfacer las condiciones del contrato y hasta solicitar una indemnización por los prejuicios que haya sufrido.

La opción de compra

La tercera posibilidad evocada por González es el contrato de opción de compra, que permite al interesado iniciar en cualquier momento un proceso de adquisición del inmueble durante un tiempo determinado mientras se comprometa a pagar al potencial vendedor una prima. Según esta fórmula, el potencial comprador no tiene ninguna obligación de comprar, pero el potencial comprador sí se compromete a no ceder el inmueble a un tercero. “Se puede estipular que el importe pagado por la opción de compra se descuente del precio del inmueble si se lleva a cabo la compraventa”, añade el letrado.

Esta situación se da más a menudo, en palabras de González, cuando las partes ya han suscrito un contrato de arrendamientos. A veces se concede al arrendatario optar a la compra de la vivienda de la que ya es inquilino. De esta forma, “es mucho más difícil que surjan sorpresas después de la compra sobre el estado del inmueble”, explica el abogado, “ya que el comprador conoce perfectamente sus características”.

Ventajas para ambas partes

¿Qué puede alentar la formalización de una reserva de compra? “El comprador se asegura de que va a completar la transacción por el precio acordado en la fecha establecida”, lo que le dará tiempo para reunir el dinero suficiente, contesta Amor Pelegrí, socia fundadora del despacho de abogados Pelegrí. “Por su parte, el vendedor tendrá la posibilidad de realizar las gestiones pertinentes de una nueva vivienda sabiendo con exactitud el día en que deberá abandonar definitivamente la vivienda traspasada y el momento a partir del cual podrá disponer del dinero que perciba del comprador”, abunda.

Asimismo, el vendedor sabe que, si finalmente la operación no se llevara a cabo, obtendrá por lo menos una compensación económica por haber tenido que renunciar a la oportunidad de ceder su vivienda a un tercero.

El notario, opcional pero aconsejable

Los expertos consultados excluyen que, en este proceso, la figura del notario sea imprescindible. “Todos estos contratos se pueden plasmar en un documento privado, que no requiere una forma particular”, confirma González. Pese a ello y a que “eleva los costes de la operación”, para reforzar la posición de la parte cumplidora frente a un eventual incumplimiento de la contraparte, es “recomendable” acudir a un notario y hacer público el documento.

Un contrato de opción de compra se puede incluso inscribir en el Registro de la propiedad, una vez elevado a público ante el notario, lo que supone, una vez más, un coste adicional. De esta manera, sin embargo, el comprador se asegura que cualquier tercero pueda comprobar que el inmueble que pretende adquirir está gravado por la opción de compra, así que será más difícil para el vendedor incumplir con el contrato. “Es un plus de garantía”, subraya González.

Última instancia, recurrir a juicio

Si una parte, pese a todo, no respeta el contrato por el que se establecía la reserva de compra de la vivienda, la otra “deberá acudir a un letrado para intentar que se avenga a cumplir de forma extrajudicial”, aconseja González. En el caso de que este planteamiento no tenga éxito, siempre quedará la posibilidad de iniciar un procedimiento judicial por vía civil que, según la experiencia del letrado, “finalizará en un plazo de nueve meses a un año”, aproximadamente.

Oct 052017
 

El mercado de la vivienda avanza viento en popa. Sobre todo, por el lado de las compraventas, que sigue, sin lugar a dudas, la estela de la concesión de hipotecas (32,8% más en julio). El número de transacciones entre abril y junio de este año 2017 ascendió a 141.582 operaciones, un 14,7% más que en el mismo periodo de 2016, según la Estadística de transacciones inmobiliarias del Ministerio de Fomento. Además, esta cifra es la más alta en un segundo trimestre desde 2010.Del total de operaciones selladas, el 90,6% (128.833) correspondió a viviendas de segunda mano; y el restante 9,4% (12.749) a inmuebles de obra nueva. En ambos casos, el número ha crecido en tasa interanual. Hasta un 15,7% más de transacciones se han registrado en el segmento de usada y un 4,9% en el de nueva.Por otra parte, según informa Fomento, 5.935 compraventas cerradas entre abril y junio respondieron a vivienda protegida, un 4,2% del total y apenas un 1% más que en el mismo periodo de 2016.
Analizando la estadística por comunidades autónomas, todas las regiones arrojan incrementos, menos las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla (-5,9%) y País Vasco (-4,9%).Los mayores aumentos se dan en La Rioja (30,8%), Asturias (24,7%), Andalucía (19,3%), Cataluña (17,9%) y Castilla-La Mancha (17,8%), mientras que los menores avances se observan en Extremadura (0,2%), Baleares (5,5%), Castilla y León, (6,8%) y Galicia, (8,2%).Los extranjeros, clave en la reactivaciónEn cuanto al perfil de comprador, llama especialmente la atención la alta presencia de los demandantes extranjeros residentes en España. Estos protagonizaron hasta 23.007 compraventas durante el segundo trimestre del año, un 13,1% más que en 2016, en lo que es el vigésimo cuarto trimestre consecutivo en el que aumentan su actividad compradora.En total, los extranjeros (residentes y no residentes) adquirieron 24.009 casas en España durante el segundo tramo del año. Es decir, hasta el 17% del total. Estos compradores se movieron, fundamentalmente, en zonas de costa. De este modo, las provincias de Alicante (4.931 operaciones), Málaga (2.863), Barcelona (2.103), Madrid (1.726), Santa Cruz de Tenerife (1.666) y Baleares (1.493) acaparan la mayor parte de los nuevos propietarios foráneos.

Oct 042017
 

Son miles los afectados que aún están intentando reclamar el dinero que adelantaron para comprar una vivienda sobre plano. Pero, tal y como reconoce Marta Serra, directora y abogada de El Defensor de tu Vivienda, hasta sus oficinas también se han acercado varios cooperativistas de algunos de los proyectos más mediáticos y recientes dentro de Madrid capital.
La diferencia entre los que se vieron ‘pillados’ por la crisis y los actuales reside en el cambio legislativo que se produjo el 1 de enero de 2016, fecha en la que entró en vigor la reforma de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), que determina que las cantidades entregadas a cuenta solo estarán aseguradas una vez que se haya obtenido la licencia de obras para poner en marcha la promoción. Y para ello será necesario «un seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante un aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas», tal y como recoge la ley.AUTOR
E. SANZ

Son miles los afectados que aún están intentando reclamar el dinero que adelantaron para comprar una vivienda sobre plano. Pero, tal y como reconoce Marta Serra, directora y abogada de El Defensor de tu Vivienda, hasta sus oficinas también se han acercado varios cooperativistas de algunos de los proyectos más mediáticos y recientes dentro de Madrid capital.
La diferencia entre los que se vieron ‘pillados’ por la crisis y los actuales reside en el cambio legislativo que se produjo el 1 de enero de 2016, fecha en la que entró en vigor la reforma de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), que determina que las cantidades entregadas a cuenta solo estarán aseguradas una vez que se haya obtenido la licencia de obras para poner en marcha la promoción. Y para ello será necesario «un seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante un aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas», tal y como recoge la ley.
Es decir. la situación se ha vuelto mucho más perjudicial para los compradores de vivienda sobre plano o los cooperativistas.La normativa anterior, la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, por el contrario, protegía a los compradores de vivienda que realizaron sus pagos antes del 31 de diciembre de 2015. Esta normativa exigía que cuando un banco abriese una cuenta a una promoción de viviendas en la que se iban a depositar las aportaciones realizadas por los compradores para la adquisición de su vivienda, debía asegurarse bajo su responsabilidad de que la promoción contaba con seguro o aval. Si no se hizo, los compradores podían y pueden a día de hoy interponer una demanda contra el banco, ya que este incumplió su deber de vigilancia y debe ahora responder frente a los compradores de vivienda.
Esa ley forma ya parte del pasado. ¿Cómo les afecta a los nuevos compradores de casa sobre plano la nueva normativa? A grandes rasgos, según los letrados de Lean Abogados, las principales modificaciones de la nueva normativa se pueden sintetizar en:
1.- Exigencia de emitir y mantener garantía en vigor por la totalidad de las cantidades anticipadas, incluidos impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega del anticipo hasta la fecha prevista en la entrega de la vivienda. Eso sí, y esto es lo más importante, solamente se garantiza el dinero aportado después de que el proyecto tenga la licencia de obra.
2.- En caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido, el asegurado podrá reclamar al asegurador el abono de la indemnización correspondiente, siempre que haya requerido fehacientemente al promotor la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y este, en el plazo de 30 días, no haya procedido a su devolución. Si la reclamación previa al promotor no es posible, puede reclamarse directamente al avalista.
«En este punto, es importante distinguir entre los supuestos en que ya se haya resuelto el contrato con la promotora y no se haya podido obtener la reintegración de las cantidades, en los que bastará con reclamar directamente a la entidad de crédito, al igual que en los supuestos en que la promotora está en concurso de acreedores, y la administración concursal en su informe ha determinado la imposibilidad de su finalización o entrega de la obra o ha incluido el crédito de los compradores en la lista de acreedores; y los supuestos en que se ha producido un pequeño retraso en la entrega o iniciación de la vivienda, o en los que no se le atribuye trascendencia resolutoria al retraso, en los que sería conveniente reclamar conjuntamente a la promotora y a la entidad de crédito, a fin de que, en su caso, por el juzgado se declare el incumplimiento en la entrega de la obra que justifique la responsabilidad de la entidad de crédito», explica Ignacio de Azúa Villalobos, de Lean Abogados.
3.- Se recorta el plazo para reclamar en caso de incumplimiento a dos años para exigir responsabilidades al avalista. «Se trata del cambio más destacable y polémico, pues si el plazo de prescripción general era de 15 años a computarse desde que se produjo el incumplimiento por parte de la promotora de la entrega de vivienda —en caso de tratarse de contratos formalizados antes del 1 de enero de 2016—, es también de significar que se redujo a cinco años tras la reforma del Código Civil con efecto de octubre de 2015. Así pues, para las promociones en que la licencia de obra haya sido solicitada con posterioridad al 1 de enero de 2016, el plazo para reclamar no será ya de 15 o cinco años, sino de dos años, empeorándose la protección que se venía dando al consumidor», aclara Paula Teresa Lanza, letrada de este mismo despacho de abogados.
4.- Desaparece el carácter ejecutivo del aval o contrato de seguro.
5.- Se modifica la regulación de la cancelación de la garantía, de modo que la cancelación se producirá, además de con la expedición de la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o el documento equivalente y la acreditación de la entrega de la vivienda al adquirente, cuando cumplidas esas condiciones, el adquirente rehusara recibir la vivienda.
6.- El incumplimiento de la obligación de constituir garantía dará lugar a una sanción de hasta el 25% de las cantidades que deban ser aseguradas y, además, se impondrán al promotor las infracciones y sanciones que puedan corresponder.
«En síntesis, cuando nos encontramos ante el supuesto más conocido, que es aquel en que la promotora vende una vivienda sobre plano y el comprador le entrega unas cantidades para que realice las obras que, sin embargo, la promotora no realiza o no termina, es cuando el comprador pretende reclamar la resolución del contrato y recuperar las cantidades pagadas, pero resulta que dicha promotora ha entrado en concurso o ha desaparecido, de modo que la única forma de recuperar el dinero pagado es reclamar al avalista de la promotora», apuntan Ignacio de Azúa Villalobos y Paula Teresa Lanza.
Según explican ambos abogados, «la responsabilidad de la entidad de crédito surge desde la apertura por la promotora de la cuenta especial para recibir estas cantidades, momento en que el banco tiene la obligación de exigir aval o contrato de seguro. Sin embargo, no es preciso que se realicen los ingresos en la cuenta especial, sino que es suficiente que se haga en cualquier cuenta que haya sido abierta por la promotora, siempre que el ingreso se haya realizado por el comprador en concepto de cantidades entregadas a cuenta del precio».
«La obligación de la entidad financiera es la de cerciorarse de que el promotor ha asumido la obligación legal de garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, siendo responsable de los daños y perjuicios que se pudieran irrogar a los compradores en el caso de que, por no haber constituido las garantías legalmente previstas, no pudieran obtener la restitución de lo anticipadamente pagado», concluyen.

Oct 042017
 

Incentivar e impulsar la compraventa de viviendas vuelve a ocupar un lugar destacado en las políticas del Gobierno. Tras la desaparición de la desgravación por adquisición de vivienda el 1 de enero de 2013, las ayudas e incentivos fiscales destinados a facilitar la compra de una casa a los ciudadanos habían desaparecido completamente del mapa y de las prioridades del Ejecutivo.Ahora, cuatro años después, el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 vuelve a recuperar algunas ayudas que beneficiarán, principalmente, a los más jóvenes, sobre cuyas espaldas se sostiene el futuro del sector inmobiliario español. Un segmento de la población que, sin embargo, en la actualidad y debido a la precariedad laboral y el difícil acceso a la financiación, se encuentra con serias dificultades para acceder al mercado de la vivienda en propiedad.
No olvidemos que, actualmente, buena parte de la demanda que compra casa en España es de reposición. Es decir, hogares o familias que ya tienen una vivienda en propiedad pero que venden para comprarse otra. Pero ¿qué pasará cuando esta demanda embalsada se acabe?, ¿tomará el relevo la demanda estructural?, ¿los nuevos hogares? Sin ellos, son muchos los expertos que consideran que el mercado inmobiliario podría volver a tambalearse.Para que esto no suceda y para que los jóvenes puedan convertirse en propietarios, el nuevo plan contempla ayudas para afrontar el desembolso económico inicial necesario para poder comprar una vivienda, sea esta libre o protegida. En este sentido, se concederá una ayuda directa por valor de hasta el 20% del precio total de la vivienda, con un tope de 10.800 euros.
Una ayuda que permitirá a la población menor de 35 años poder afrontar los gastos asociados a la compra de una casa, que suelen rondar el 10% del precio final de la misma (impuestos, notario, registro, etc.). Así lo ha anunciado el ministro de Fomento, Íñigo de la Serna, durante la presentación del real decreto del nuevo plan, cuya tramitación pretende afrontar desde el 1 de junio para que entre en vigor el 1 de enero.Esta ayuda, a fondo perdido, estará al alcance de aquellos jóvenes de hasta 35 años que tengan unos ingresos inferiores a 1.600 euros al mes. Es decir, tres veces el Iprem (el indicador público de renta de efectos múltiples), actualmente de 532 euros. Pero, además, los jóvenes que accedan a esta ayuda no podrán tener otra vivienda en propiedad y deberán residir en la vivienda comprada al menos durante cinco años.Otra de las principales novedades del plan tiene que ver con el alquiler y los jóvenes, ya que se incrementa de 600 a 900 euros el coste máximo de los arrendamientos que se podrán beneficiar de las subvenciones estatales. En este caso, el Gobierno se hará cargo de hasta el 50% del importe, pero hasta ese máximo de 900 euros. Es decir, el Estado podrá llegar a pagar hasta 450 euros al mes.
El Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, que entrará en vigor el próximo año, contempla también que el Estado y las autonomías asuman el pago de entre 150 y 400 euros de alquiler a personas desahuciadas o colectivos vulnerables, eso sí, siempre que la renta del piso no supere ese mismo precio. Para afrontar estas ayudas habrá una aportación del 80% del ministerio y del 20% de las autonomías. Para facilitar el acceso a esos colectivos más vulnerables, se incorpora al plan un programa que habilita la puesta a disposición de las viviendas desocupadas de la Sareb y las entidades financieras.Acceder a una vivienda se ha convertido prácticamente en misión imposible para buena parte de los jóvenes españoles. Según el último Observatorio de Emancipación elaborado por el Consejo de la Juventud, ninguna de estas opciones es viable desde el punto de vista económico ni para jóvenes asalariados ni para los hogares jóvenes compuestos por menores de 30 años.
Buena parte de ellos se encuentran completamente expulsados del mercado inmobiliario, ya que, por lo que respecta a la vivienda en propiedad, los precios no se han ajustado lo suficiente como para que puedan comprar, mientras que respecto a los alquileres, estos han subido con tal fuerza que tampoco pueden permitirse pagar un arrendamiento.
Los datos hablan por sí solos. Hoy en día, una persona joven asalariada debería dedicar 13,1 años de su sueldo íntegro para la compra de vivienda en propiedad, y los hogares jóvenes de menos de 30 años necesitarían los ingresos de 7,2 años para sufragar la compra de vivienda, cuando lo recomendable sería que el ratio se situase entre 3,8 y cuatro años de salario bruto.
O dicho de otra manera, pese a que el coste de acceso a la vivienda en propiedad se ha reducido con respecto a un año atrás, las personas jóvenes asalariadas de 16 a 29 años y los hogares jóvenes compuestos por menores de 30 años deberían dedicar más del recomendado 30% de sus ingresos a hacer frente a las cuotas hipotecarias.
En concreto, el consejo calcula que una persona joven debería destinar el 59,5% de su salario para poder adquirir una vivienda en propiedad, y la superficie máxima a la que puede aspirar es de 50,4 metros cuadrados. Este organismo calcula que los jóvenes deberían cobrar un 98,23% más para poder comprarse una casa sin riesgos.
Ayudas a mayores de 65 años
Las personas mayores también ocupan un lugar destacado en el nuevo plan de vivienda. Podrán contar con ayudas para pagar hasta el 50% del alquiler o bien de hasta 200 euros mensuales para atender el pago de facturas de suministro (agua, luz, gas o de comunidad). Para ello, deberán contar con más de 65 años de edad y cobrar una pensión que tampoco supere tres veces el SMI.
En este caso, el programa se complementa con ayudas a organismos públicos y empresas privadas para la construcción de viviendas en alquiler destinadas específicamente para personas mayores.
Los jóvenes y los mayores podrán contar con estas ayudas durante un periodo máximo de tres años, que será de dos anualidades para el caso de afectados por desahucios.