Jun 122024
 

Simplifica Trámites y Fomenta la Rehabilitación de Viviendas

El Boletín Oficial de Cantabria (BOC) publicaba hace unos días el proyecto de decreto que establece el programa mínimo para las viviendas en Cantabria, incluyendo las dimensiones mínimas de sus componentes y la superficie de iluminación. Este nuevo decreto busca actualizar y reemplazar al vigente Decreto 141/1991, en un esfuerzo por eliminar duplicidades administrativas, fomentar la rehabilitación y facilitar cambios de uso que incrementen el parque de viviendas disponibles.

Una de las principales innovaciones del proyecto es la eliminación de la cédula de habitabilidad, que hasta ahora acreditaba que una vivienda cumplía con los requisitos mínimos para ser habitable. La Dirección General de Vivienda ha registrado 8.716 solicitudes de cédulas en los últimos tres años, un trámite que será suprimido una vez aprobado el nuevo decreto. En su lugar, las viviendas de nueva construcción, rehabilitadas o cambiadas de uso, se considerarán formalmente aptas con el certificado final de obra y la licencia de primera ocupación.

Esta medida ha sido bien recibida tanto por los representantes del sector inmobiliario en Cantabria, AFICAN (Asociación para el Fomento Inmobiliario en Cantabria), como por asociaciones profesionales como Afilia inmobiliarias, quienes coinciden en que la eliminación de la cédula de habitabilidad es un avance significativo para el sector inmobiliario en Cantabria. Este cambio no solo simplificará los trámites burocráticos, sino que también acelerará el proceso de comercialización de las viviendas. Hasta ahora, la obtención de la cédula implicaba esperas prolongadas y trámites adicionales que ralentizaban la entrada de nuevas viviendas al mercado, lo cual era una carga tanto para los promotores como para los compradores. Con el nuevo decreto, esperamos que se agilicen los procesos y se reduzcan los costes asociados, beneficiando a todos los ciudadanos.

La representación empresarial del sector inmobiliario en Cantabria ha manifestado su respaldo al proyecto, destacando que este decreto representa un paso importante hacia la modernización y eficiencia del sector inmobiliario en Cantabria. La duplicidad de controles resultaba innecesaria y costosa para la administración, las empresas del sector  y para los ciudadanos. La nueva normativa permitirá que los certificados finales de obra y las licencias de primera ocupación sean suficientes para garantizar que una vivienda cumple con todos los requisitos técnicos y legales, lo cual es un gran avance que ayudará a aumentar el parque de vivienda disponible en Cantabria.

Desde AFICAN subrayan la importancia de la nueva normativa para la rehabilitación de inmuebles: «La reducción de cargas administrativas fomentará la rehabilitación y el cambio de uso de edificios, permitiendo que muchos inmuebles actualmente infrautilizados puedan convertirse en viviendas. Esto no solo aumentará el parque de viviendas disponibles, sino que también contribuirá a la regeneración urbana y a la sostenibilidad del sector.»

May 272024
 

Cantabria ofrece una variedad de opciones de vivienda para satisfacer todos los gustos y estilos de vida, con precios que se adaptan a una amplia gama de presupuestos. Ya sea que prefieras la vida urbana en la capital de Santander o Torrelavega, la tranquilidad en un pueblo de la  costa y sus playas, o la autenticidad de los valles y pueblos de montaña, esta región del norte de España tiene algo especial para todos y en Afilia inmobiliarias sabemos como ayudarte a encontrar un nuevo hogar donde continuar la historia de tu vida, porque en las inmobiliarias asociadas de Afilia contamos con la mayor cartera de inmuebles exclusivos en venta y alquiler en Cantabria

Es un destino codiciado para aquellos que buscan un estilo de vida tranquilo y en armonía con la naturaleza. Sin embargo, dentro de esta región pintoresca, existen diferencias significativas en las preferencias de vivienda. Desde las bulliciosas ciudades hasta los pueblos tranquilos en la costa y en el interior, cada zona tiene su propio encanto y atractivo. Y en este artículo detallamos las áreas más populares para vivir en Cantabria y lo que las hace tan deseables para los residentes locales y los recién llegados.

1. Santander: la Capital Costera

Santander, la capital de Cantabria, es una ciudad que combina a la perfección la vida urbana con el encanto costero. Con su elegante paseo marítimo, sus playas de arena dorada y su bullicioso centro histórico, Santander atrae a una amplia gama de residentes, desde jóvenes profesionales hasta familias y jubilados. La ciudad ofrece una amplia gama de servicios, incluyendo excelentes escuelas, instalaciones deportivas, tiendas y una próspera escena gastronómica. Además, su ubicación estratégica proporciona fácil acceso a otras partes de Cantabria y a las principales ciudades del norte de España. En términos de precios de vivienda, el metro cuadrado en áreas centrales de Santander puede oscilar entre los 2.500 y los 3.500 euros, dependiendo del tamaño y la ubicación del inmueble, el estado, etc.

2. Costa Quebrada: Naturaleza en Estado Puro

Para aquellos que buscan una vida más relajada y en contacto con la naturaleza, la Costa Quebrada es una opción irresistible. Esta zona costera, conocida por sus acantilados impresionantes y sus playas vírgenes, ofrece un refugio tranquilo lejos del bullicio de la ciudad. Localidades como Liencres, Soto de la Marina y Mogro son especialmente populares entre quienes buscan una vida junto al mar sin renunciar a la comodidad de tener servicios cercanos. Además, la Costa Quebrada es un paraíso para los amantes del senderismo, la observación de aves y otros deportes al aire libre. En términos de precios de vivienda, los precios en la Costa Quebrada pueden variar ampliamente, desde los 1.800 euros por metro cuadrado en las zonas más rurales hasta los 3.000 euros por metro cuadrado en áreas más cercanas a la costa.

3. Valles Pasiegos: Tradición y Autenticidad

En el corazón de Cantabria se encuentran los pintorescos Valles Pasiegos, una región de belleza natural incomparable y un rico patrimonio cultural. Aquí, los pueblos tradicionales de montaña, con sus casonas de piedra y sus prados verdes, ofrecen un estilo de vida tranquilo y auténtico. Los aficionados a la historia y la arquitectura encontrarán mucho que explorar en lugares como Vega de Pas, San Pedro del Romeral y Villacarriedo. Además, los productos locales, son un deleite para los paladares más exigentes. En términos de precios de vivienda, las propiedades en zonas rurales del interior suelen ser más asequibles en comparación con las áreas costeras, con precios que oscilan entre los 1.500 y los 2.500 euros por metro cuadrado.

4. Picos de Europa: Para los Amantes de la Aventura

Para aquellos que buscan una vida más activa y emocionante, los Picos de Europa son el lugar ideal. Esta impresionante cadena montañosa, que se extiende por Cantabria, Asturias y León, ofrece infinitas oportunidades para la aventura al aire libre, como senderismo, escalada, espeleología y rafting. Localidades como Potes, Cabezón de Liébana y Camaleño son puntos de partida ideales para explorar este paraíso natural. Aunque la vida en los Picos de Europa puede ser más rural y aislada, la belleza y la serenidad de este entorno son incomparables. En términos de precios de vivienda, las propiedades en los Picos de Europa varían ampliamente en función de su ubicación y tamaño, pero generalmente tienden a ser más asequibles que en las zonas urbanas y costeras, con precios que van desde los 1.200 hasta los 2.000 euros por metro cuadrado.

May 082024
 

En medio de un mercado inmobiliario dinámico, los buscadores de vivienda se apresuran a cerrar operaciones mientras la escasez de oferta enfrenta un aumento de la demanda. Según analizamos en Afilia Inmobiliarias, los precios podrían continuar su ascenso, especialmente en zonas de alta demanda e inversión, aunque se esperan incrementos moderados. En contraste, las áreas menos atractivas podrían experimentar descensos. En el caso de subidas, se estiman en torno al 1% ó 2% siempre por debajo de la inflación prevista del 3%.

La situación económica en España, a pesar del desempleo , se mantiene estable con un crecimiento previsto en el PIB para 2024 del 1,6%.  Los tipos de interés desde el año pasado han seguido una tendencia a la baja, algo que no cambiará siempre que se mantenga la inflación.

Ante este panorama, las ventas de viviendas podrían recuperarse, especialmente debido a la preferencia por la compra sobre el alquiler, impulsada por la reducción de la oferta de alquiler desde la implementación de la Ley de Vivienda. Este escenario ha provocado que salga más económico comprar que alquilar .  Otro factor determinante para el mantenimiento de las transacciones inmobiliarias.

A tener en cuenta también es la compraventa de extranjeros que se prevé seguirá subiendo, pese la la supresión de Golden Visa. Principalmente son los británicos, alemanes,  franceses y marroquíes los perfiles de comprador más habituales. Según un estudio basado en datos de Eurostat, el 17,1% de la población residente en España en 2023 era extranjera. Nos situamos en la 10ª posición en la tabla de los veintiséis países de la Unión Europea, muy cerca ya de países con una larga tradición de acogida de inmigrantes como Alemania (19,5%).

En Cantabria la compra de vivienda por parte de foráneos ha crecido un 4%, el año pasado se registraron 310 operaciones lo que ha supuesto 3,87% del total de las 8021 operaciones realizadas según datos del Colegio de Registradores, situándose los franceses como principales compradores seguidos de alemanes y británicos.

El perfil del comprador en nuestra región para la compra de vivienda de segunda mano se situa en personas entre 40 y 50 años representando mas de 58% de las operaciones realizadas, concretamente el 41% fueron familias con hijos,  el 37% parejas sin hijos y un  19% personas solas y quedando un 3% para la compra de empresas.

Además la mayoría de los compradores lo hicieron para uso de vivienda habitual, siendo el 10% de las compras dedicadas a  inversión.

Otro dato a tener en cuenta es que entre los compradores de vivienda habitual el 64% fueron propietarios que se mudaron de casa, el 20% se emanciparon con la compra de primera vivienda y el 17% fueron personas que cambaron el alquiler por una casa en propiedad, algo que va en aumento debido a los precios del alquiler en la situación actual.

Abr 302024
 

Durante el primer trimestre de 2024, las perspectivas del sector inmobiliario en Cantabria han experimentado una mejora significativa, según el Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario de Sociedad de Tasación. Este informe destaca que esta mejoría se atribuye a la expectativa de que el Banco Central Europeo pueda relajar su política monetaria en los próximos meses.

El ciclo inmobiliario de la vivienda continúa aproximándose a un nuevo punto de inflexión, tanto por el lado de la actividad inmobiliaria —número de compraventas registradas en el mercado de vivienda nueva y usada—, como por la parte de los precios de la vivienda, que reflejan mayor resistencia a la baja, y que, en su caso, se materializan a través de menores incrementos de precios

El Índice de Confianza Inmobiliario ha aumentado un 2,6% en comparación con el año anterior y un 4,5% en el último trimestre, alcanzando los 49,1 puntos al cierre del primer trimestre de 2024. Aunque este resultado continúa por debajo del punto de equilibrio (50), marca una ruptura con la tendencia descendente experimentada en los últimos seis trimestres.

En tasa interanual, la mayoría de las autonomías registran repuntes en sus índices, que oscilan entre el 1,4% de País Vasco y el 7,5% de Asturias. Una situación que difiere de la experimentada por Islas Baleares, Aragón, Extremadura y Cantabria, las únicas regiones cuyos índices presentan descensos en el último año.

En cuanto a los precios de la vivienda en términos generales, el informe indica que el precio medio de la vivienda nueva y usada ha alcanzado los 1.868 euros por metro cuadrado en marzo de 2024, tras registrar un aumento interanual del 3,5% y un semestral del 1,7%. Se prevé que esta tendencia de estabilización en la subida del precio medio se mantenga en los próximos meses, con una estimación de alcanzar los 1.883 euros por metro cuadrado para junio de 2024.

Pese a la incertidumbre que todavía prevalece a nivel macroeconómico, en Afilia Inmobiliarias somos optimistas con estos datos y ante la expectativa de una posible relajación de la política monetaria por parte del Banco Central Europeo (BCE) a principios de la segunda mitad del año, porque en el momento que se produzca la primera bajada de tipos, se espera que tenga un impacto positivo tanto en la actividad inmobiliaria como hipotecaria.

Las entidades financieras han abaratado ligeramente la financiación, como parte de su actual estrategia de mejora del saldo vivo hipotecario, lo que también favorece el índice de accesibilidad de vivienda en Cantabria. 

En resumen, el mercado inmobiliario en Cantabria muestra signos positivos durante el primer trimestre de 2024, con perspectivas de crecimiento y estabilidad en los precios de la vivienda, lo que sugiere un panorama alentador para los compradores y vendedores en la región.

Si decides poner a la venta tu propiedad confía en Afilia Inmobiliarias, la mayor red comercial de Cantabria con más de 120 agentes especializados trabajando para conseguir los objetivos rápidamente de la forma más eficaz.

Abr 182024
 

Desde el pasado viernes 15 de marzo de 2024, una medida crucial entró en vigor en España, marcando un hito en el mercado inmobiliario. Con la publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), el Índice de Precios de Referencia del Alquiler ha comenzado a aplicarse en zonas designadas como tensionadas, impactando directamente en los contratos de arrendamiento. Este cambio, derivado de la Ley de Vivienda en vigor desde mayo de 2023, otorga a las comunidades autónomas la capacidad de declarar áreas tensionadas en colaboración con los ayuntamientos, con el objetivo de regular los precios de alquiler y garantizar una vivienda digna y asequible.

Según la asociación de inmobiliarias Afilia hay detalles claves aplicar estas medidas en Cantabria

Declaración de áreas tensionadas: La designación de una zona como tensionada requiere cumplir ciertos criterios, como que el coste de la hipoteca o el alquiler supere el 30% de los ingresos medios de los hogares o que el precio de la vivienda haya experimentado un crecimiento acumulado significativo en los últimos cinco años.

Implicaciones para propietarios: Si el propietario no es un gran tenedor y la vivienda ha estado arrendada en los últimos cinco años, la nueva renta pactada no puede superar la del contrato anterior, con ajustes anuales permitidos. Se establecen límites al incremento de la renta, especialmente en casos de obras de rehabilitación, contratos a largo plazo o prórrogas voluntarias.

Propiedades de grandes tenedores: En el caso de propiedades pertenecientes a grandes tenedores o aquellas que no han sido arrendadas recientemente, la renta inicial está limitada por el Índice de Precios de Referencia del Alquiler, teniendo en cuenta las características específicas de la vivienda y el edificio.

Definición de gran tenedor: Se considera gran tenedor a aquel individuo o entidad con más de diez inmuebles residenciales o una superficie construida de más de 1.500 m² destinados a uso residencial, excluyendo garajes y trasteros. En Cantabria, se aplican criterios similares, aunque con ajustes específicos.

Por el momento, el impacto de estos índices se limita a Cataluña, donde se han declarado 140 municipios como zonas tensionadas. Sin embargo, se espera que otras comunidades autónomas sigan su ejemplo en los próximos meses, lo que podría significar cambios significativos en el mercado inmobiliario a nivel nacional.

El Índice de Precios de Referencia del Alquiler  introduce nuevas medidas  buscando garantizar la estabilidad y asequibilidad de las viviendas, pero desde que entró en vigor en 2023 la Ley de Vivienda, en Afilia Inmobiliarias hemos observado un notable descenso en la oferta del alquiler principalmente por la indefensión que sufre el propietario, lo que ha provoca mayor demanda y un aumento significativo de los precios del alquiler.

En Cantabria no está prevista la declaración de zonas tensionadas pero desde Afilia instamos y colaboramos con las administraciones para que  incluyan medidas en la próxima Ley de Vivienda en Cantabria que se adapten a la realidad actual y permita a los profesionales inmobiliarios brindar un servicio transparente,  justo y con todas las garantías tanto a propietarios como a inquilinos y a todos los ciudadanos de Cantabria  en este cambiante panorama de la vivienda.

Abr 042024
 

En un contexto marcado por la recuperación económica y el dinamismo del mercado inmobiliario, Afilia Inmobiliarias emerge como un actor clave en la reactivación del sector en Cantabria.

Con una visión innovadora y un enfoque centrado en la satisfacción del cliente, las inmobiliarias asociadas han consolidado su presencia en el mercado cántabro, ofreciendo servicios integrales de asesoramiento y gestión inmobiliaria. Su compromiso con la excelencia y la transparencia se refleja en cada transacción, brindando confianza y seguridad a compradores y vendedores por igual.

La experiencia conjunta, su profundo conocimiento del mercado local, permite identificar oportunidades únicas de inversión y ofrecer soluciones personalizadas a las necesidades de sus clientes. Desde la compra y venta de propiedades residenciales hasta la gestión de activos comerciales, las inmobiliarias Afilia abarcan una amplia gama de servicios, respaldados por un equipo de profesionales altamente cualificados en constante formación.

En un momento en el que la demanda de viviendas en Cantabria experimenta un notable aumento, la labor de Afilia Inmobiliarias adquiere una relevancia aún mayor. Con su sistema de trabajo Multiventa compartida  le posicionan como un referente indiscutible en el panorama inmobiliario regional, contando con la mayor red de compradores y cartera de inmuebles en exclusiva.

Además de su labor comercial, Afilia Inmobiliarias también se involucra activamente en iniciativas de responsabilidad empresarial, adaptándose a las nuevas tendencias del mercado, contribuyendo a la regularización del sector inmobiliario que evite el intrusismo profesional y garantice seguridad y confianza a los ciudadanos.

En resumen, Afilia Inmobiliarias no solo impulsa el crecimiento del sector inmobiliario en Cantabria, sino que también representa un modelo de excelencia y compromiso con el servicio al cliente. Su presencia en la región continúa siendo un factor clave para el desarrollo y la prosperidad del mercado inmobiliario local.

Mar 032024
 

El Consejero de Urbanismo, Roberto Media; el Director General de Vivienda, Carlos Montes, la Directora General de Formación Profesional, Cristina Montes, el Director General de Turismo, Gustavo Cubero, el Director de Cantur, Luís Martinez, el Concejal de vivienda del Ayto. de Santander, Agustín Navarro además de otros representantes del sector inmobiliario de ámbito regional y nacional asistieron, a la entrega del Premio Trainera organizado por Afilia inmobiliarias.

El Premio Trainera que celebra su VIII Edición, simboliza el esfuerzo y trabajo en equipo por conseguir un objetivo común, y donde el factor humano juega un papel fundamental porque cuando se rema en la misma dirección se llega al destino deseado.

Este año el premio ha sido concedido a la asociación BPI Málaga, por el liderazgo demostrado en su reciente creación, por su compromiso con la innovación, la ética y la gestión de propiedades con una perspectiva integral del mercado inmobiliario.

Premiamos el entusiasmo de este equipo de profesionales apasionados que comparten un compromiso con los más altos estándares de calidad y servicio al cliente, haciendo de su trabajo una profesión, y que ya fueron galardonados recientemente en el Congreso Inmocionate celebrado en Madrid.

En esta gala anual de Afilia, celebrada en el Gran Casino del Sardinero en Santander, además de las autoridades y las inmobiliarias asociadas, también asistieron representantes de asociaciones y MLS de 12 provincias del territorio nacional, entre las que se encontraba José Mª Alfaro Presidente de FAI (Federación nacional de asociaciones inmobiliarias).

El consejero del Gobierno cántabro durante su discurso ha expresado su apoyo a los agentes inmobiliarios y ha asegurado que la futura Ley de Vivienda de Cantabria que se está redactando incluirá iniciativas para reforzar el papel de este importante colectivo profesional y empresarial
de Cantabria.

«Los consumidores necesitan de seguridad en el tráfico de las transacciones inmobiliarias, necesitan confianza, y estos aspectos se impulsarán a través del contenido de la ley» con la creación de un registro autonómico de agentes inmobiliarios que acredite ante el cliente la profesionalidad y solvencia, ha señalado.

El consejero ha ofrecido la colaboración del Gobierno a estos profesionales para impulsar acciones de formación y divulgación tendentes a la mejora de los servicios en el mercado inmobiliario. «Tenéis las puertas abiertas de la Consejería», les ha dicho.

Además, se ha referido a la reforma fiscal que va a entrar en vigor el 1 de enero, que, según ha detallado, elimina el tope de renta en la deducción por alquiler de vivienda para jóvenes en el IRPF que elevará la edad hasta los 36 años, y rebaja hasta el 4% el impuesto de transmisiones patrimoniales para compra de vivienda.

También ha recordado que la reforma va a «favorecer» a los municipios en riesgo de despoblamiento al eliminar el tope de renta en las deducciones del IRPF por arrendamiento de vivienda habitual, o por los gastos ocasionados al trasladar la residencia habitual a una zona de Cantabria en riesgo de despoblamiento por motivos laborales.

En el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) se rebajará el tipo general para la compra venta de bienes inmuebles del 10 al 9 por ciento.

La reforma fiscal también ayudará, según Media, a los cántabros a acceder a su primera vivienda gracias a rebajar el tipo de transmisiones patrimoniales para la vivienda habitual al 7 por ciento para bienes inmuebles de hasta 200.000 euros. A partir de ese valor se aplicaría el tipo general del 9%.

Las palabras del Consejero apoyando el sector y confirmando el registro de agentes que incluirá la nueva Ley de vivienda, ha sido recibido con aplausos ya que supone un avance importante para la profesionalización del sector inmobiliario.

Afilia agradece a las instituciones que han escuchado las demandas y necesidades de los inmobiliarios y confía que todas estas medidas ayuden a la regulación del sector y mejoren el acceso a la vivienda con las máximas garantías y mejor asesoramiento al ciudadano cuando se gestiona su patrimonio.

Dic 222017
 

El fundador de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias a nivel nacional, José María Alfaro, ha sido premiado por la asociación de inmobiliarias de Cantabria Afilia en la II edición del Premio Trainera que se concede a aquellas personas u organismos que con su trabajo contribuyen a la mejora y desarrollo de la profesión inmobiliaria en nuestro país. José María Alfaro, vicepresidente en la actualidad de la FAI y presidente de la asociación inmobiliaria de Alcorcón (Madrid) ALIA, ha sido el máximo integrador dentro de la Federación al cohesionar a 14 asociaciones autonómicas bajo el paraguas de un organismo que vela por la mejora de los servicios al cliente a través del desarrollo y progreso de los sistemas de colaboración profesional MLS en España.

 FALLO DE LOS OSCARS INMOBILIARIOS.- El Premio Trainera, entregado de manos del Presidente de Cantabria D. Miguel Angel Revilla y  que tan bien etiqueto Vicente Beltran como el premio de los Oscars inmobiliarios, es una iniciativa de la asociación AFILIA para premiar el estímulo de empresarios, amantes de su profesión, que aportan su trabajo y esfuerzo desinteresado en beneficio del sector.  

A la cita no faltaron representantes de otras asociaciones MLS , compañeros y amigos como Nora García, actual presidenta de FAI y de la MLS SIC de Valencia; Cristino Torio, representante de Revivall en Valladolid ,César

Cesar Nozal de ASOCIAS ( Asturias), Igor Perea y Koldo Morales de ASIBI ( Vizcaya); Ana Abreu (Guipuzkoa);  Claudio Aticos de la Asociación GICA (Cádiz); y los formadores Vicente Beltrán y Manuel Perea.

Enrique Mier, presidente de AFILIA Inmobiliarias destacó los hechos más importantes en este 2017 para la asociación que en 2018 cumple su décimo aniversario. Entre los hitos más destacados Mier reseño la cohesión de todas las asociaciones inmobiliarias en un organismo para tener un voz única, la constante formación de los agentes inmobiliarios con la celebración de cursos especializados para el sector, la integración de nuevas agencias en la asociación y el compromiso de Responsabilidad Social Corporativa que  adopta AFILIA  y con gran éxito de participación y recolecta en la Campaña de Recogida de Juguetes a favor de Cruz Roja en El Corte Inglés Bahía de Santander y desde las propias oficinas.

 El premiado,  José María Alfaro hizo especial mención de los logros de la FAI a todo un equipo de trabajo entre los cuales mencionó a César Nozal, coordinador de ASOCIAS en (Asturias); Ignacio López Rebollar, anterior presidente de Afilia inmobiliarias en Cantabria, y Ainhoa Ceberio Elorza, secretaria general de la misma.

 

Oct 052017
 

Desde la primera visita al piso hasta la firma de la compraventa ante el notario —tras haber negociado el precio con el antiguo propietario y, posiblemente, la hipoteca con el banco—, el camino que conduce a la adquisición de una vivienda es ya de por sí bastante largo. Hay casos en los que es necesario aplazar el momento fatídico del pago y de la entrega de las llaves más de lo que cabría esperar en situaciones habituales. Quizá, porque el comprador pide tiempo para disponer de todo el dinero que hace falta o porque quiere aprovechar de alguna subvención a futuro (puede ser el caso, ahora, de las ayudas de 10.800 euros para la adquisición de la primera vivienda por parte de los jóvenes de menos de 35 años, que solo se erogarán a partir de enero).

En estos supuestos, es posible reservar la compra de la vivienda si ambas partes están de acuerdo. Pero, ¿cómo hacerlo con todas las garantías, tanto para el comprador como para el vendedor? Las reglas que las dos partes establezcan entre ellas serán las que regularán la reserva. Lo importante es fijar unos “compromisos contractuales”, subraya Urtzi González, especialista en Derecho procesal civil y mercantil del despacho Sanahuja Miranda.
El contrato de arras

Una opción será firmar un contrato de arras, por el que el comprador entrega un importe y se compromete a pagar el resto del precio del inmueble en el plazo establecido. Asimismo, el vendedor acepta no vender a otro comprador la vivienda hasta que el plazo haya vencido.

“En su vertiente más extendida, la de arras potenciales”, redunda González, “el contrato permite al comprador librarse de su obligación de compra perdiendo las arras, y al vendedor desligarse de su obligación de venta si devuelve el doble del importe de las arras”.

Paga y señal

No obstante, existe otro tipo de arras, que en Derecho se denominan confirmatorias, y que se conoce más habitualmente por «contrato de paga y señal». En este caso, no se permite a ninguna de las dos partes desistir de la obligación que adquieren con la firma del contrato. Si una incumple lo pactado, la otra le puede obligar a satisfacer las condiciones del contrato y hasta solicitar una indemnización por los prejuicios que haya sufrido.

La opción de compra

La tercera posibilidad evocada por González es el contrato de opción de compra, que permite al interesado iniciar en cualquier momento un proceso de adquisición del inmueble durante un tiempo determinado mientras se comprometa a pagar al potencial vendedor una prima. Según esta fórmula, el potencial comprador no tiene ninguna obligación de comprar, pero el potencial comprador sí se compromete a no ceder el inmueble a un tercero. “Se puede estipular que el importe pagado por la opción de compra se descuente del precio del inmueble si se lleva a cabo la compraventa”, añade el letrado.

Esta situación se da más a menudo, en palabras de González, cuando las partes ya han suscrito un contrato de arrendamientos. A veces se concede al arrendatario optar a la compra de la vivienda de la que ya es inquilino. De esta forma, “es mucho más difícil que surjan sorpresas después de la compra sobre el estado del inmueble”, explica el abogado, “ya que el comprador conoce perfectamente sus características”.

Ventajas para ambas partes

¿Qué puede alentar la formalización de una reserva de compra? “El comprador se asegura de que va a completar la transacción por el precio acordado en la fecha establecida”, lo que le dará tiempo para reunir el dinero suficiente, contesta Amor Pelegrí, socia fundadora del despacho de abogados Pelegrí. “Por su parte, el vendedor tendrá la posibilidad de realizar las gestiones pertinentes de una nueva vivienda sabiendo con exactitud el día en que deberá abandonar definitivamente la vivienda traspasada y el momento a partir del cual podrá disponer del dinero que perciba del comprador”, abunda.

Asimismo, el vendedor sabe que, si finalmente la operación no se llevara a cabo, obtendrá por lo menos una compensación económica por haber tenido que renunciar a la oportunidad de ceder su vivienda a un tercero.

El notario, opcional pero aconsejable

Los expertos consultados excluyen que, en este proceso, la figura del notario sea imprescindible. “Todos estos contratos se pueden plasmar en un documento privado, que no requiere una forma particular”, confirma González. Pese a ello y a que “eleva los costes de la operación”, para reforzar la posición de la parte cumplidora frente a un eventual incumplimiento de la contraparte, es “recomendable” acudir a un notario y hacer público el documento.

Un contrato de opción de compra se puede incluso inscribir en el Registro de la propiedad, una vez elevado a público ante el notario, lo que supone, una vez más, un coste adicional. De esta manera, sin embargo, el comprador se asegura que cualquier tercero pueda comprobar que el inmueble que pretende adquirir está gravado por la opción de compra, así que será más difícil para el vendedor incumplir con el contrato. “Es un plus de garantía”, subraya González.

Última instancia, recurrir a juicio

Si una parte, pese a todo, no respeta el contrato por el que se establecía la reserva de compra de la vivienda, la otra “deberá acudir a un letrado para intentar que se avenga a cumplir de forma extrajudicial”, aconseja González. En el caso de que este planteamiento no tenga éxito, siempre quedará la posibilidad de iniciar un procedimiento judicial por vía civil que, según la experiencia del letrado, “finalizará en un plazo de nueve meses a un año”, aproximadamente.

Oct 052017
 

El mercado de la vivienda avanza viento en popa. Sobre todo, por el lado de las compraventas, que sigue, sin lugar a dudas, la estela de la concesión de hipotecas (32,8% más en julio). El número de transacciones entre abril y junio de este año 2017 ascendió a 141.582 operaciones, un 14,7% más que en el mismo periodo de 2016, según la Estadística de transacciones inmobiliarias del Ministerio de Fomento. Además, esta cifra es la más alta en un segundo trimestre desde 2010.Del total de operaciones selladas, el 90,6% (128.833) correspondió a viviendas de segunda mano; y el restante 9,4% (12.749) a inmuebles de obra nueva. En ambos casos, el número ha crecido en tasa interanual. Hasta un 15,7% más de transacciones se han registrado en el segmento de usada y un 4,9% en el de nueva.Por otra parte, según informa Fomento, 5.935 compraventas cerradas entre abril y junio respondieron a vivienda protegida, un 4,2% del total y apenas un 1% más que en el mismo periodo de 2016.
Analizando la estadística por comunidades autónomas, todas las regiones arrojan incrementos, menos las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla (-5,9%) y País Vasco (-4,9%).Los mayores aumentos se dan en La Rioja (30,8%), Asturias (24,7%), Andalucía (19,3%), Cataluña (17,9%) y Castilla-La Mancha (17,8%), mientras que los menores avances se observan en Extremadura (0,2%), Baleares (5,5%), Castilla y León, (6,8%) y Galicia, (8,2%).Los extranjeros, clave en la reactivaciónEn cuanto al perfil de comprador, llama especialmente la atención la alta presencia de los demandantes extranjeros residentes en España. Estos protagonizaron hasta 23.007 compraventas durante el segundo trimestre del año, un 13,1% más que en 2016, en lo que es el vigésimo cuarto trimestre consecutivo en el que aumentan su actividad compradora.En total, los extranjeros (residentes y no residentes) adquirieron 24.009 casas en España durante el segundo tramo del año. Es decir, hasta el 17% del total. Estos compradores se movieron, fundamentalmente, en zonas de costa. De este modo, las provincias de Alicante (4.931 operaciones), Málaga (2.863), Barcelona (2.103), Madrid (1.726), Santa Cruz de Tenerife (1.666) y Baleares (1.493) acaparan la mayor parte de los nuevos propietarios foráneos.